曼谷零售商业地产市场竞争加剧

随着电子商务的发展，曼谷商业房产领域的竞争日益激烈。

全世界的电子商务都在挑战传统线下商业，泰国也不例外。目前，电子商务仅占泰国零售总额的一小部分，但螺号网预计电子商务将迅速增长。在英国，现在有 18% 的零售额是在线销售，而不是从传统线下商店购买。

在全球范围内，线下零售租户必须通过在线电子商务销售和商店中的线下传统销售来追求全渠道销售。在许多情况下，这导致了其零售业务组合的合理化和线下商店数量的减少。

在曼谷，线下零售商业地主的威胁不仅来自电子商务的兴起，还来自供应的增加。

根据世邦魏理仕研究中心的最新调查，到 2023 年，将有超过 600,000 平方米的商业建筑在建，主要在 EmSphere，Bangkok Mall 和 One Bangkok 等大型购物中心内。一些新的购物中心也在计划建设中，例如都喜天丽酒店的重新开发，这些购物中心都将很快动工。

曼谷商业体供应（按地区划分）

竞争将变得更加激烈，线下零售商业业主将不得不适应新的环境才能生存，这将意味着他们的商业模式将发生重大变化。

从历史上看，商铺房东大部分以三年租约的形式出租商铺。房东根据承租人的支付能力（取决于业务类型，商店规模，楼层以及该楼层的位置）来确定租金。房东试图在承租人承担固定租金和承担大部分商业风险的情况下，获取尽可能多的房租。

现在，商业模式正在发生变化，租户希望房东通过将租金基于租户收入的一定百分比（在泰国称为毛利润（GP）租金）来分担更多风险。

如果生意好的话，房东和房客都会受益，而如果生意不好的话，房东会跟着倒霉，房东不仅要冒购买重资产吸引顾客的能力，还要对房客的生意成功承担风险。而租客 现在还希望房东不仅可以提供商铺租赁，还可以提供数据分析服务。租户 希望房东收集、分析和共享有关商场流量以及客户消费频次、消费金额等细节性的数据。租 客对从房东那里获得信息的数量和质量的要求越来越高，以便他们能够最好地将其产品和服务与购物中心的顾客相匹配。

现在这个时代，线下业主都在想办法给人们一个去购物中心的理由，而不仅仅是在网上购买。 增加提供“娱乐性”的食品商店的数量是一种选择，但饭店所支付的租金不能与奢侈品牌零售商相比。

通过弹出式商店或活动创造限时活动是另一种新兴趋势，使人们有理由起身去购物中心购物，因为他们无法在其他地方或其他时间获得同样的产品和服务。

但随着电子商务的到来带来零售业的革命以及新供应带来的竞争，这意味着房东在购物中心格局和数据方面必须提供更加先进的技术。 这将使商业地产开发成为最复杂的房地产行业之一，比写字楼更困难，要求也更高。

在这种新的零售环境中，一定会有赢家和输家，而没有太多的中间地带，会有成功的购物中心，会有失败的购物中心，但绝对没有不思进取还能活下来的购物中心。