永久产权、租赁产权、布米地段：马来西亚哪种土地产权更好？

在马来西亚，土地产权有几种类型，即永久产权、租赁产权和布米地段。永久产权和租赁权土地到底有什么区别？

一、永久产权

永久产权房产一直是首选。永久产权房产是指国家划出一块土地，无限期地处置给个人。这在开发商建造永久产权平房、私房和公寓时就可以看到。因此，当开发商拥有土地时，只要是平房或梯田房等有地住宅，在其上建造的房产就会转让给买方。

这种所有权将以主产权的形式存在，也就是开发商的产权。在这里，开发商获得了开发一块土地的许可，并被授予这个产权，用于房地产开发项目。对于公寓或其他高层住宅物业，买方拥有公寓的股份（按单位计算），但开发商仍然拥有土地。在这种情况下，开发商将通过分层产权分配所有权。

1. 永久产权土地的优势

永久产权的土地有不少优势。

首先，当业主想把土地转让给别人时，他们面临的限制较少，也不那么严格。除此以外，他们还拥有土地的分割和分配权，尽管这仍然受到城市规划的控制。除此之外，只要永久产权房产整体状况良好，土地会有稳定的资本增长。

2. 永久产权土地的限制

请注意，某些永久产权房产在转让所有权时需要得到州政府的同意。这适用于之前由租赁权转化而来的房产。因此，建议潜在买家在购买之前，先查看房产的产权，了解是否有任何限制。

另外，虽然永久产权土地在产权上提供了可感知的永久性，但州政府有权收购公众拥有的地块，包括永久产权土地。根据《1960 年土地征用法》，如果永久产权土地将用于公共目的，如地铁项目或经济发展，国家可以收回该土地。在这种情况下，土地所有者将根据土地目前的市场价值得到补偿，市场价值由政府聘请的估价师确定。

二、租赁产权

租赁权是市场上不太受欢迎的土地产权。租户在租赁土地上获得房产的所有权， 通常为 99 年 。如果是转售物业，租赁期会更短，一般为 30-60 年。 一旦租约到期，承租人就必须将土地归还州政府或支付租约延期费。

租赁土地在租约中写明了很多限制。承租人必须按照土地法的规定使用土地。如果国家认为承租人不合适，租赁权的安全性就会受到影响，国家也可以因承租人不履行合同而没收其租赁权。

租赁产权的主要缺点

1. 漫长的销售过程

在所有权期间，只有国家政府或同等机构才能批准租赁的转让。 租赁物业的出售需要 3 + 1 个月 ，这个过程在国家同意后开始。这可能需要六个月到一年的时间。不过，从开发商那里买房（一手房）还是比较容易的。

2. 房产价值和房产价格较低

99 年租约的物业在前 20 至 30 年内的价值增长速度与自由产权物业相似。要注意的是，租约物业如果位置优越，周边配套设施齐全，在早期会比永久产权的物业增值更多。但到了第三个十年左右，房产价值就会停滞不前，一直到租约到期都会贬值。反过来说，在单位建筑面积和土地面积等规格相近的情况下，租赁物业可能比永久产权便宜，也可能不便宜。

3. 从银行融资的利润率较低

金融机构往往不愿意贷款给那些购买租赁期不足 50 年的租赁财产的人。大多数银行会选择为租赁期至少 75 年的租赁物业提供融资。即使你的房屋贷款获得批准，你的贷款额度也很可能低于最高的 90%，这意味着你必须自己掏剩余的金额。

三、布米地段

Bumi 地段只向 Bumiputeras-- 马来人、沙巴人、沙捞越人和非马来穆斯林开放销售或租赁。

这种物业类型存在于每一个新的发展项目中，据此，一定比例的发展项目被分配给 Bumiputeras。例如，在 巴生谷，所有的新发展项目必须分配 30% 的单位作为 Bumi Lots。 看看这些年来吉隆坡和雪兰莪州的地价上涨了多少。

将 Bumi 地段转换为非 Bumi 地段需要很长的时间，通常需要几年的时间。即使如此，在大多数情况下，要求也会被拒绝。因此，如果你不符合资料要求，在布米单元上买房会很艰难。布米地块对投资者的吸引力也是最小的， 因为其市场受限，价格升值是所有三个土地产权中最慢的。

在这一点上，还有另一个只提供给马来穆斯林的土地类别 -- 马来储备土地。在马来储备土地上建造的房产只能由马来穆斯林买家购买。