2020 年马来西亚房地产市场亮点及 2021 年展望

2020 年将是史无前例的一年，世界各地都笼罩在疫情的阴影之下。马来西亚也不例外，由于行动管制令（MCO）和旅行限制对已经造成重创的市场产生了不利的影响。

根据马来西亚国家财产和信息中心（NAPIC）的数据，由于在 MCO 的实施，房地产市场于 3 月和 4 月急剧收缩，直到 5 月，马来西亚开始实行有条件行动管制令（CMCO）后的活动限制有所放松，市场才再次回升。

以下是 2020 年马来西亚房地产市场的亮点：

一、 房地产交易量急剧下降

NAPIC 2020 年的上半年数据显示，今年第一季度的房地产交易量下降了 27.9%，到 115,476 个单位，而去年的同期数据为 160,165 个单位。其中，住宅物业占据了 75,318 个单位，并录得了 24.6% 的下降比率。

商业房产领域的跌幅最大，下跌了 37.4%，其次是工业、农业和开发地及其他，分别下降了 36.9%、32.8% 和 28.6%。

马来西亚国家银行在 2020 年连续四次修改了政策利率（OPR）以降低利率，从而鼓励消费者消费并促进更多新贷款的产生。

二、 住宅房产悬挑量继续增加

COVID-19 疫情已经使得住宅物业供过于求的状况恶化。

根据 NAPIC 的数据， 住宅物业的空置量增加了 3.3%（31,661 个单位），其中 31.7% 的价格低于 30 万令吉（48 万人民币），53.2% 是高层住宅，其次是排屋（29%），半独立式和独立式住宅（12.4%），廉价屋（1.6%）及其他（3.8%）。

而价格介于 50 万令吉至 70 万令吉范围内的高层住宅，有 4,144 个未售存货单位。 柔佛州占据了最高悬挑量，约 19.5%，其次是雪兰莪州的 16.4%。

同时，服务式公寓（被 NAPIC 归类为商业房产）的悬挑量增长了 26.5% 至 21,683 个单位。其中 61.8% 的售价单位超过 70 万令吉。柔佛州占了高达 73.7%，其次是吉隆坡 11.6%。

三、大部分新房产都位于大众市场领域

尽管房地产市场不景气，开发商仍继续开发新项目，特别是在大众市场领域。NAPIC 的数据透露，2020 年上半年录得 13,294 个新上市的单位。 其中，有 50.1% 的售价低于 30 万令吉，而 33.7% 的售价介于 30 万至 50 万令吉之间。

有地房产占优势，占总数的 69.7%，其余 30.3% 为分层房地产。

森美兰州（Negeri Sembilan）在这段时期内以 2,797 个单位量在全国获得最多开发新项目的州。这是因为该区距离吉隆坡不远，相比大吉隆坡的物业价格，当地的房屋价格更便宜。

四、马来西亚房屋价格指数有史以来录得首次跌幅

马来西亚人负担得起的房屋与市场上所提供的房屋价格不匹配，加上疫情的原因，进一步加剧了房屋悬挑的情况，导致开发商这一年来的业绩惨淡。

根据 NAPIC 的数据，马来西亚房屋价格指数在 2020 年第一季度达到 199.7 个百分点的巅峰后，在 2020 年第二季度达到了 198.3 个百分点—0.7% 的下跌率是自 2010 年以来的首次下跌。

然而，与 2010 年第一季度（97.25）相比，其价格指数在 2020 年同期录得增长率 102.5，即是达到 199.7 个百分点。这说明了马来西亚的房屋价格在过去 10 年里一直持续在飞涨，接着在 2020 年第二季度小幅回落。

五、写字楼和购物中心的租用率急剧下降

由于许多马来西亚人被迫居家办公，因此 MCO 对办写字楼和购物中心的租用率造成了不利的影响。 私人写字楼的入住率更暴跌 74.3%，在总面积 17.09 平方米中仅有 12.70 平方米的空间出租。

同时， 购物中心的租用率也出现下滑现象，达至 76.7%。12.55 平方米的总面积中，仅占用了 9.62 平方米的空间。

以下是关于 2021 年马来西亚房地产市场发展趋势的预测：

一、价格低于 50 万令吉（80 万人民币）的可负担房屋将主导市场