曾经比黄金更安全的加拿大房地产现在面临严峻考验

加拿大的房地产曾经看起来是非常可靠的，2015 年全球最大资产管理公司的负责人将温哥华的公寓描述为比黄金更好的财富。但新型冠状病毒大流行正在考验这一理论。

停业、失业和不确定性正在造成英国、澳大利亚和香港的房地产市场动荡，但加拿大的情况比大多数国家更不糟糕。

随着近年来石油行业的萎缩，加拿大经济主要在靠房地产推动，但房地产行业目前处于瘫痪状态。近三分之一的工人申请了收入补助。

更重要的是，加拿大的家庭是世界上负债最重、抵御风险能力最差的国家之一。

自 3 月中旬经济活动开始关闭以减缓新型冠状病毒的传播以来，政策制定者们一直在努力支持房地产市场。

银行提供抵押贷款还款宽限期，包括向拥有多笔投资性房地产贷款的房东提供。

这甚至引起了房地产业内部的不满。

“ 有四套房产的人真的应该得到经济援助吗？” 温哥华房地产经纪人史蒂夫 · 萨雷茨基发出了质疑。

这个国家可能别无选择，只能支持房地产。房地产已成为加拿大最大的行业。包括住宅建设，去年占经济产出的 15%；而能源只占 9%。

如果房地产行业崩溃了，没有其他的行业可以弥补 —— 当然不是石油，也不是表面上平静的消费者。自上世纪 90 年代抵押贷款利率开始下降以来，加拿大人已经疯狂消费了 20 年。

多伦多和温哥华这两个最大的房地产市场在这段时间内没有出现大的调整。

房地产变成了财富的魔法机器。随着房产价值的螺旋式上升，房主们更加富有 —— 他们花的更多，借的更多，价格也更高。

温哥华市在对居民进行调查后发现，45% 的家庭表示下个月无法支付全部抵押贷款，四分之一的家庭预计今年将支付不到一半的房产税账单，担心自己正走向破产。

这与 2016 年形成了惊人的对比，2016 年，那些幸运地在西海岸拥有一栋独立式住宅的人，平均每天的净资产收入超过 1600 加元。

一年内，该市房产价值激增 470 亿加元，是所有居民收入的两倍多。

值得注意的是，消费者金融监管机构的广告牌开始出现 ——“ 不要像自动取款机一样使用你的房子 ”—— 房主用这些收益借款，用于装修、度假和出租房产。

如今，加拿大家庭可支配收入每增加 1 加元，就欠 1.76 加元。在温哥华，这一比率飙升至约 2.40 加元，使所谓的北美超级跑车之都在全球金融危机前与冰岛不相上下。

当家庭陷入债务泥潭时，衰退往往会更深、持续时间更长，这对于一个可能已经经历了有史以来最剧烈收缩的国家来说，是一个令人担忧的情况。

加拿大人欠下 2.3 万亿加元的抵押贷款、信用卡和其他消费债务，约相当于该国的 GDP，这一比例甚至高于美国在房地产泡沫破裂前的水平。

多伦多 Veritas 投资研究公司总裁 Anthony Scilipoti 说：“ 整个行业像是个巨大的易燃易爆品，只要有一点火花，例如一些外部冲击，像这次的病毒。”

不需要太多就能让看似紧张的市场陷入崩溃。根据 Veritas 的数据，如果只有 2% 的房屋存量上市出售，这将引发 1990 年崩盘后的那种供应冲击。

Veritas 在去年 9 月的一项调查中发现，这很可能来自投资者，其中 一半的投资者没有产生足够的现金来支付拥有租赁物业的成本。

对于亏损的房东来说，情况将变得更糟。根据 CIBC Economics 的估计，4 月 1 日到期的公寓租金约有 30% 未收回。 这与美国租金征收的类似估计相符。

还有那些靠短期租赁市场投资房产的人，由于旅游限制，手中的房产处于空置状态。

Airbnb 上月在给加拿大政府的一封信中表示，加拿大近三分之一的 Airbnb 房东需要补贴，以避免丧失抵押品赎回权或被驱逐出境。Airbnb 在 2019 年底共有 17 万套在售房源。

根据多伦多 Harmari 的数据，面对迅速崩溃的租客群体，近几周来，超过 200 家加拿大房源在 Vrbo 和 Airbnb 爆炸式增长，自称是隔离或隔离的避风港，许多房源提供 COVID-19 折扣。以前的 Airbnb 租赁单元也出现在销售清单中。

经济学家和放贷者长期以来一直指出 支撑房地产市场的两大支柱 ：一是强劲的劳动力市场，二是一个多世纪以来国际移民人数的增长。

近 600 万加拿大人申请了收入补助。截至 4 月 9 日，放贷机构已推迟了近 60 万笔抵押贷款，约占其所持抵押贷款的 12%。

与此同时，基于先前日益严重的劳动力短缺，移民准入数量肯定会缩减。

美国联邦住房署（federal housing agency）和加拿大央行（Bank of Canada）准备购买价值数十亿美元的抵押贷款和抵押贷款支持证券（mortgage-backed securities），以支持市场，同时，议员们通过了一项历史性的工资法案，以遏制就业岗位流失。

温哥华抵押贷款经纪人雷扎 · 萨博（Reza Sabour）说：“ 很好，我们的政府说，他们有足够的财政实力来做这件事，但任何一个有数学技能的人都可以计算出，我女儿的孙子孙女也还不完这笔钱。”