美国住宅地产和商业地产有哪些区别？

今天螺号网小编跟大家聊一聊美国的住宅房产和商业地产的区别。

住宅：美国的住宅类型有：独立屋（或称：独立别墅）（single-family Home）、产权公寓（Condo）、联体别墅（townhouse）、公寓。

商业地产 ：涵盖面更广，有与我们的生活密不可分的零售类商业地产，如便利店、邮局、咖啡厅、电影院、加油站、餐厅、超市、药店，也包括酒店、公寓、写字楼、仓库、厂房，以及土地开发等等，都属于商业地产范畴。随处可见的星巴克和麦当劳就是典型的零售类商业地产租户，其租约一般为房东免责型（NNN）。

商业地产的回报 通常以纯租金收益为基点，大部分为租客承担全部或大部分税费、保险费和维护费，且租期长，强大的升值潜力还能在抛售时获得相当可观的收益，可谓一举多得。与国内常见的投机式 “ 炒楼 ” 不同，长期持有这些能够产生现金流、发展平稳、趋势有规律可循且具备升值潜力的地产才被视为真正的 “ 投资 ”。

住宅地产、商业地产，都是传统的投资模式，每个投资者的条件不同，要根据实际条件确定投资哪一类。

一、预算

明确自己的预算是第一步，预算是决定投资何种地产的先决条件。商业地产门栏较高，无论在美国的哪个城市，购买一处租户信誉良好的项目，基本上至少需要 $100 万的预算。而住宅地产就相对投入较少，只要资金到位，且预算和房屋要求符合市场现状，再找个靠谱房产经纪相信很快找到满意的房源并不是个难事。

二、贷款

对于中产家庭来讲，一下子拿出几十甚至上百万美金来做投资是不切实际的，很多投资者考虑到贷款的问题。住宅地产投资小，交易量大，银行贷款手续相对简单。不是美国公民的也能在美国贷款。

即使不是美国公民，只要手续齐全也可以从银行获得 40%-60% 的贷款 。另一方面，考虑到商业地产的金额大、风险较高，普通贷款机构会要求更繁琐复杂的手续，而且审批时间较长。对没有类似投资经验的人，商业地产的平均贷款比例会在 40-50% 左右。

三、选择机会

美国有严格的土地规划限制（zoning），可用于居住的土地远多于商业，所以，住宅投资的选择多，也容易找到心仪的项目。但住宅用地，是不允许任何商业用途的建筑存在的。商业，尤其是零售类商业地产，适用的土地资源稀少，或选址有特殊要求（如繁华地段的临街或高速路口等），因此地段资源 带来的升值空间也更有保障。

四、租约

既然是投资，那肯定就要考虑到对外出租的问题。普通住宅租约较短，一般是一年。如果赶上房子坐落在人气旺、租赁需求强劲的区域，租金自然会随着市场供需而浮动，出手也会相对较快。

商业地产租约时间长（一般是 3 - 5 年），如果是星巴克、麦当劳这样的租客大户来，租约可达 10-20 年，有些 Walgreens 这样的连锁药店，甚至会一口气签下 40 年。

除此之外，许多零售地产的租约会规定租金的年涨幅 ，这样一来，既无需为寻找租客发愁，又可以拥有持续上涨的现金流。 对于手头宽裕有长期计划或者有家族资产传承需求的投资者，商业地产是不错的选择。

五、管理

尽管房地产投资是目前美国市场上最稳定最靠谱的投资之一，但是任何投资都是有风险的。投资者在做房产投资时应该有这个心理准备，同时还应该具备预测和规避风险的能力。

说到住宅地产，市场好了涨涨房租，市场不好时候适当降低租金，出租后的管理通常在 8 -10% 之间，算投资回报时也要一并扣除。多租户的商业地产通常会雇佣专业的物业经理，费用在报税和算投资回报时会扣除，节省投资者的时间和精力。

六、抗风险能力

不论经济形势好坏，住宅是刚需，即使经济危机期间，价格市场低迷，但出租市场会更活跃，投资者往往是出手买入的好时机。“ 没有租不出去的房子，只有租不出去的价格 ”，略降租金，投资回报还是非常有保障的。

而商业地产，除公寓项目外，其他类型的商业地产受经济形势和行业兴衰影响明显，租金波动也比住宅明显。

其实，无论住宅和商业地产投资动辄几十万甚至上百万，可以称得上是一个大工程。无论是地产选择、购买和出租管理，还是新建房的选址、建造和出售等等，都不是一个人单打独斗能完成的事情，房地产投资者一定要有团队精神，要善于利用房地产经纪人、贷款经纪、律师、会计师、管理公司等各类专业人士的知识经验来帮助自己做投资决策。