新加坡：大众化私宅在疫情中吸引力上升

尽管受到疫情影响，新加坡私人住宅部门 -- 尤其是大众市场，甚至是中端市场 -- 仍然表现出强大的弹性，这要归功于本地终端用户需求旺盛，以及建屋发展局（HDB）的升级者。

在经济不确定性和疫情锁定措施的背景下，2020 年第二季度的房屋销售出现了下降，但在第三季度又恢复了活力。整体私人住宅销售量激增。 从第二季度到第三季度，增长 164.5% 至 7,047 套。

近期强劲的销售和富有弹性的价格可能与黯淡的经济前景显得格格不入，但仔细观察就会发现，有坚实的需求驱动力在发挥作用， 包括积压的购房兴趣和低借贷成本 。支撑房屋销售的一个关键因素可能是私人住宅市场本身的记录。

一、成熟的历史记录

在过去的几十年里，新加坡房地产市场克服了充满挑战的时期 -- 包括亚洲金融危机、严重急性呼吸系统综合症爆发、全球金融危机（GFC）-- 并在每次危机后表现得更加强劲。

新加坡市区重建局的私人住宅价格指数显示， 从 1990 年第一季度到 2020 年第三季度，私人住宅价格整体上涨了 276%。

长期的资本价值增长和财富保值的前景，或许给了买家一定程度的信心，在全球疫情不断的情况下，仍能进入市场。

此外，低息环境、暂停偿还债务计划，以及政府为保就业而采取的支持措施等因素，也增强了业主的持股能力，有助于在当前经济低迷的情况下保持房价稳定。

二、大众市场的吸引力

尤其是大众市场或中心区域外（OCR）板块，尽管今年没有重大新项目推出，但表现良好。

2020 年前 9 个月，共有 13,980 宗私宅交易，其中 OCR 有 6,565 宗，占 47%。这一比例与往年的数据相当一致，大众化住宅一般占全年整体成交量的近一半。

同时，中部其他地区和中部核心地区今年前 9 个月分别有 4959 宗和 2456 宗成交。

华侨城的成交量趋于领先，其中一个重要原因是华侨城的价格相对于城市边缘区或黄金中心区来说，比较实惠。华侨城的住宅通常被视为进入私人住宅物业市场的切入点。这个次级市场也吸引了更多的买家，一般来说，其成交量也比 RCR 和 CCR 高。

对 Realis 数据的分析显示， 从 2020 年 1 月到 9 月，OCR 新的非土地住宅的平均交易价格已经爬升了 3.6%，达到每平方英尺 1,516 新元（人民币 8 万 / 平米）。

虽然平均价格往往会因销售单位的类型而逐月波动，但总体趋势显示，OCR 的价格似乎比较稳定，有轻微的上升倾向。

从整体量级来看，150 万新元及以下的价格仍是华侨城非土地住宅的定价基准。截至 2020 年 10 月 26 日，Realis 数据显示，在 2020 年前 9 个月，79.8% 的开发商出售的新大众市场住宅属于该价格区间。

三、业主和组屋升级改造

由于华侨城住宅的价格较实惠，因此成为希望升级为私人住宅的组屋业主的热门选择。

这批买家已经进入了私人住宅市场，许多单位最近获得了 5 年的最低入住期（MOP），符合转售条件。估计有 24,163 个组屋单位在 2020 年达到 MOP，另有 25,530 个单位在 2021 年达到 MOP，这些单位有资格转售。

此外，根据建屋局转售价格指数追踪，建屋局转售价格在经过多年的低迷表现后趋于稳定和增长，这可能会鼓励一些业主出售他们的单位并转为私人住宅。2020 年第二季度至第三季度，转售组屋价格上涨 1.5%，创下自 2013 年第一季度录得 1.3% 的增长以来，七年多来的最大季度涨幅。

由于自住者和组屋升级者的需求量相当大，预计大众市场公寓的销售将保持健康。

尽管今年华侨城缺乏大型新盘推出，但开发商在 2020 年前 9 个月在这一次级市场售出 3,024 个新单位，占同期新房总销量的 41%。这部分得益于之前推出的项目，如 Treasure At Tampines、Parc Clematis 和 The Florence Residences 的稳定销售，这些项目是今年最畅销的项目之一。

四、价格弹性

郊区私人住宅的强劲需求有助于支撑 OCR 的房价，使价格在市场周期中具有弹性。

自 2018 年 7 月上一轮房产抑制措施出台以来，2018 年第三季度至 2020 年第三季度，OCR 的非土地私人住宅价格以 6.4% 的较快速度增长，而同期 RCR 的涨幅为 4.9%，CCR 的跌幅为 6%。

在全球金融危机和随后的市场复苏期间，OCR 价格也保持了较好的涨幅，从 2008 年第一季度到 2009 年第四季度，OCR 价格上涨了 4.6%。相比之下，RCR 的价格下跌了近 5%，CCR 的房屋价值下降了 10.7%。

五、供应量下降

由于集体出售市场平静，加上新加坡政府卖地计划已确定的私人住宅供应温和，预计大众市场的住宅供应仍会紧张。

此外，华侨城的许多大型项目也一直在稳定地销售单位。

Tampines 的 Treasure At Tampines 已售出近 72% 的单位，而 Parc Clematis 和 The Florence Residences 至今已售出超过 65%。

PropNex 对供需模式的分析表明，OCR 可能存在更大的不平衡，因为更大的需求池有助于吸收大众市场的供应。

2020 年前 9 个月，OCR 占新房销售总量的 41%，但其未售供应量占 2020 年第三季度末总未售存量 26483 套的比例仅为 32.3%。RCR 的需求似乎也超过了供应，但看起来不如 OCR 明显。

鉴于 OCR 的供应紧张，除非有不可预见的事件发生，否则明年大众市场住宅的价格应该会保持相对坚挺。