投资商业地产成功的 9 大秘诀

房地产一直被海外房产投资者认为是最好的投资——房产是保护资金免受通胀、贬值和其他货币风险的极好工具。但如何建立一个平衡的投资组合可能是非常复杂的，因为商业地产在高收益的同时也具有更高的风险和更严格的立法。为了节省投资者的时间和避免代价高昂的错误，螺号网与诸位投资者分享九个房产投资中重要因素。

一、位置，位置，位置！

房地产的位置在本质上决定了其盈利能力、风险和流动性。交通便利、位于城市中心将增加房产价值，而选择一个稳定的国家将确保投资不会因为政治或经济变化而遭受损失。奥地利、英国、德国、美国和法国被认为是最安全的投资目的地，特别是柏林的商业地产由于低于平均价格、中心位置和可靠的法规而受到投资者的欢迎。

二、预算

在欧洲，50 万欧元基本是商业地产投资的最下限了。50 万 -100 万欧可以投资的类型有：酒店、公寓、旅馆等；100 万 -500 万欧可投资的类型有：小型公寓楼、酒店旅馆、街头零售商店和超市等；500 万欧以上可以投资：大型酒店、购物中心、重建项目、养老院等。在欧洲，只有平均 4% 的投资项目投资额会低于 50 万欧元。收益率比较好的商业地产项目有：酒店收益率为 6 -8%，养老院收益率为 5.5-15%。

三、购置及维护费

总费用大概占房产价值的 5% 到 20% 不等，包括注册税、公证和经纪人费用、税收以及尽职调查费用。在投资之前时，应考虑维护成本、水电和维修以及保险和税收。每个国家都有不同的税收优惠和扣除，最好的办法是咨询当地专家，以制定最具成本效益的投资计划。

四、租户和租赁协议

在购买商业地产对外租赁时，理想的入住率应至少为 90%。对于已经有租户的物业，必须咨询租赁条款，确保没有任何条款或修正案可能限制进一步的发展机会。还应该了解目前的租户是否可靠，是否能每月按时付款。如果该物业有其他计划，投资者需要调查是否以及如何在法律上有可能终止与租户的协议。

五、收入

收入来自租金收益、资本增长、内部收益率、投资回报率等。传统上，如果是自己管理房产，而不是外包给管理公司，回报率会更高，当然也更繁琐。

六、风险

风险是由某些变化引起损失的可能性。寻求更高收益率的投资者应该做好承担更高风险的准备。例如，伦敦市中心的写字楼需求超过了供应，这就降低了该领域投资者的收益率（约为 4%）。不太受欢迎的地区的办公空间会产生更高的收益，例如利物浦，因为它不是国际商业中心，所以收益率约为 7%，但又会增加与入住率相关的其他风险。

七、融资

利用贷款杠杆化投资可以提高收益率。例如，在德国购买投资性房地产然后出售的借款人可以获得 60% 的房地产价值的融资，年利率为 2%。如果该房产的标准租金收益率为 6.5%，杠杆投资可产生高达 8 -10% 的回报。

八、物业管理

“好的物业管理就像一顿美食，介绍得很好，味道很好，完全让你满意。最棒的是，你不必关心任何细节。”美国商业地产经纪人 R.Craig Coppola 在他的《如何在商业地产投资中取胜》一书中说。业主当然可以独立管理物业，但通常外包这项服务更为方便和高效。

九、退出战略与投资期限

投资项目有两种退出方式：遗赠或出售。

将房产遗赠给亲属，只要它在家庭中，它的价值就会随着时间的推移而增加（除非出现毁灭性的市场危机）。请当地的税务专家来协助办理，以便尽可能地降低税费。例如，在法国，最好以房产工具（SociétéCivile ImmobilièRe 或 SCI）的名义登记房产，因为这样可以避免遗产税和赠与税。

出售房产：通常持有一项投资 10-20 年。在投资时，流动性是一个主要的考虑因素，而且不仅仅是因为这个原因：流动资产可以迅速出售（2- 4 个月），而不会大幅贬值，从而腾出资金用于其他项目或需求。流动性最强的房地产位于黄金地段或多用途房地产。

结论

房地产仍然是现如今最好的投资工具之一。它不仅能保护资产不受通货膨胀的影响，由于物价稳步上涨，它的波动性比股票市场要小。与证券相反，房地产价格在经济低迷和困难时期不会跌得太低。例如，根据经合组织（OECD）的数据，2009 年欧洲房地产价格平均下跌 4%，而整个地区的房价跌幅不超过 10%。在同一时期，所有主要股票指数都损失了危机前价值的 40-60%。

所以，投资商业地产并不像看上去那么可怕，它只是需要更严谨的研究和对细节的关注。