海外投资理财，切记精选国家和区域

对于目前中国的超级富豪来说，在哪里购房，如何购房都是轻而易举的问题，但是对于普通的中产阶级来说，海外购房则需要有更多的顾虑，不仅关系到资产的保值增值，而且可能会影响到人生的长远规划。

1、你的人生规划有海外部分吗？
“如果你很富有，在海外买房肯定是保护你资产的重要方法之一。但是中产阶级要投资，真的要慎重的考虑海外购房的目的地。”
王先生在北京的年收入税后大概是 50 万元人民币，他在北京已经有了一套两居室的房子。然而，为了保护自己的资产，他在 2014 年购买了一栋达拉斯别墅，价值超过 30 万美元，三年内上涨了 15%。听起来增值的数字好像很可观，可是真实的情况呢：“后悔死了，真不该大脑发热就去美国买房，”王先生说，“别墅是真的很美，但德州房产税每年高达 2.5% 左右，加上保险、租赁管理费、物业费等，一年不住人的养房成本就快 10 万人民币了。”

同样是海外购房，人生规划长远缜密的郝女士则是另一番收获。今年 26 岁的毕业于北京某名牌大学，在一家知名外企从事营销策划工作，刚结婚不到两年的她，去年底就开始在北京物色住房，但总找不到满意的。“六月份的时候听朋友说起在澳大利亚买房，回报率高而且方便日后小孩上学，单价还比北京便宜不少，就动心了。”郝女士说。经过四个多月的了解和咨询，郝女士最终选择了墨尔本西南区的一座 300 平米左右的联排别墅项目。虽然养房成本很高，但郝女士规划的很长远，计划在北京工作两三年，就申请借调到墨尔本分部，先生则去申请澳大利亚大学读博士，刚好就可以把墨尔本的房子用起来，小孩也可以在墨尔本上学。“然而，尽管澳大利亚的房价不高，但别墅的维护费用却相当高。土地税、物业管理费和市政费每年将 4 近万元人民币，”郝女士说，“如果不结合自己的职业规划，就不要盲目投资。”

2、保值为主，增值为辅
除了传统的房价变动风险外，海外购房者还面临汇率变动、信贷政策不稳定、对海外法律不熟悉、中介漏洞坑人等情况。现有多次海外房产投资工作经验的候先生不久前就由于加拿大贷款政策变化而亏损了近 12 万人民币。今年 45 岁的候先生已有多次海外购房经验，先后在马来西亚、泰国、美国、澳大利亚投资了 5 处房产，房屋的总价超过人民币 2200 万元。
“尽管外汇管理更加严格，但主要是针对大量资金的恶性外流。事实上，个人海外住房投资并没有太大变化，也就是说，监管是不允许的，但监管并没有被阻止，私人汇款的方式仍然很多，”候先生说，“相反，最重要的是要注意购房领域法律和信贷政策的变化，这可能导致房价下跌，甚至难以完成合同。”
2015 年，候先生订购了澳大利亚布里斯班某楼盘的房产，并付了 5% 的款项完成交换合同，交房时需要再付 15% 首付。但因 2016 年 4 月开始，由于澳大利亚银行信贷政策变化，四大银行相继宣布不再给海外购房人群提供购房贷款。5 月，该房屋中介突然告诉我，布里斯班公寓的首付已经提高到 40%，交易程序应该立即完成，而且要求在规定时间内付清剩余的款项。否则，开发商将没收我们之前 5% 的首付款，甚至要求违约赔偿金。可当时我刚刚在北京首付 130 万买了一套房，加上经济不景气，很难在限定的时间内拿出 60 万元人民币，只能违约，”候先生说，“这次经历让我前后损失了近 12 万元人民币。”
不过候先生认为这只是个例，失败只是因为信贷政策突然改变，赶上手头紧张，但海外购房只要国家区位选对，总体收益还是不错的。

“海外房地产收入主要是以资产保值为基础的。澳大利亚或美国的年度房产税大多是房屋价值的 1% 至 1.5%。我在洛杉矶的别墅每年要缴纳大约 15000 美元的房产税。租金收入每年不到 3 万美元。不包括贷款利息、保险费、管理费和其他相关费用，基本相同。”
候先生说，海外投资房产从资产多元化配置和长期持有的角度出发。此外，同国内置业一样，海外置业对区位的要求也同样重要。所以中国买家在购房之前，最好亲自看看房子的区位与周边状况，好的区位升值潜力更大，相对而言更有保障。

总的来说，海外购房首要考虑的三个问题就是 经济走势、政治风险、租金收益 。
房地产投资需要时间来兑现，因此避开政治不稳定、发展趋势不确定和经济动荡的地区是海外资产配置保值增值的最重要保证。不用说，经济趋势自然是海外投资和购房最重要的考虑因素，租金收入也是如此。

所以相对于欧美国家，存在距离远、政策不稳定、对于当地不熟悉的情况，东南亚的一些国家和地区也是国人相当中意的海外房产投资地。特别是“一带一路”沿线的重要节点国家马来西亚、泰国等地，一直和中国有着频繁的经贸往来。2016 年马来西亚与中国的贸易额较上一年增长 4.4%，约合 543 亿美元，中国自 2009 年起连续第八年成为马来西亚最大的贸易出口国。
此外，马来西亚政治局势稳定，经济发展良好，一直是亚洲最好的租金受益者之一。再加上距离中国较近、华人较多，风俗习惯相近，语言沟通比较方便，往返成本大大降低，海外购房的一些隐形陷阱自然也就不复存在了。