揭秘英国房地产市场在疫情爆发期间的 10 大数据

自英国首次全国性封锁以来已经过去了一年。根据房地产顾问莱坊（Knight Frank）的说法，过去 12 个月已经对其产生了重大影响。部分市场受到的影响比其他市场大，而且市场从疫情中恢复的情况也不尽相同。

莱坊 英国住宅 研究主管 Tom Bill 整理了一份十大统计数据，以显示过去 12 个月 -- 自新冠疫情封城以来英国房市的表现。

以下是他的十大统计数据，讲述了过去 12 个月发生的事，并预示着接下来可能会发生的事情。

-9.8%-- 截至 2021 年 1 月的一年中，英国房屋交易量与上一年相比下降 9.8%。 为了正确理解这个英国税务及海关总署（HMRC）的统计数据，我们需要知道房地产市场在 2020 年关闭了长达 15% 的时间，销售量受到寻找更大空间的消费者拉动。同时也不该忽略了 2019 年 12 月大选的影响，大选标志着几年来与英国脱欧相关的政治不确定性开始结束。超低利率也在背景下发挥了重要作用。当印花税假期逐渐消失，买家不再为未来的锁定计划做打算时，这些因素将支持交易数量。

6.9%-- 截至 2021 年 2 月的英国平均房价增长 6.9%。 在相同的 12 个月期间，FTSE100 指数下跌了 1.5%， 英国 12 月 GDP 比去年同期下降了 7.8%。 这凸显了过去 12 个月中，房地产市场如何与更广泛的经济相脱离。虽然这在其他年份是值得关注的，但经济数据的改善意味着他们现在正在走向更大的调整。 作为一种流动性相对较差的资产，情绪在其中扮演着如此重要的角色，英国房价在疫情期间被证明是有弹性的，我们相信今年的房价将增长 5%。

12.7-- 2 月份全英国每份新销售代表的新增准买家数量 。该比率显示了供求关系的强弱，是过去五年来的第二高，也显示了今年初几个月价格有上升压力的原因。然而，预计供应量将上升，比率将下降，因为新冠病例继续下降，学校仍然开放，以及更多的卖家认为他们将满足延长的印花税假期截止日期。平衡应该不会倾斜到对英国房价造成实质下行压力的程度。

39%--2020 年 7 月搜索伦敦房产的本地买家比例 。一年前的数字是 70%。“逃往乡村”的趋势在去年形成了需求，但在去年夏天的高点之后，已经在一定程度上减弱了。到今年 2 月，这一数字同样攀升至 49%。与此同时， 在英格兰西南部寻找的伦敦买家从去年夏天的 16% 下降到上个月的 8%。 在经历了三次全国性的禁售之后，这种趋势不会很快结束， 但当进一步禁售的可能性退去后，在伦敦寻找的本地买家的比例应该会进一步上升。

62%-- 在截至 2 月的一年中，伦敦和周边各郡的租赁市场估值评估数量的上升 62%。这是十年来最高的涨幅。在过去的 12 个月里，由于更多的短租物业进入市场，伦敦内部的供应量明显增加。再加上国际学生和企业租户的缺席，这给租金带来了下行压力。截至 2 月的一年中，盈科地产的租金下降了 14%，这是自 2009 年 9 月以来的最大跌幅。 需要一年或更长时间才能恢复平衡，租金价值才能恢复到疫情发生前的水平 。在伦敦之外，供需关系正朝着另一个方向发展，因为税收变化意味着一些房东决定卖掉房子。疫情发生前，伦敦也出现了同样的趋势，这支撑了租金价格。

3 - 在 2020 年下半年，搬到伦敦市中心黄金地段的租户平均来自 3 英里 以外 。这个数字比 2019 年下半年的 1.5 英里有所增加。租金的下降使越来越多的租户相信城市中心生活的好处，因为他们正在计划疫情后的生活。2020 年下半年，伦敦市中心（PCL）约有 35% 的租户来自该地区以外，而 2019 年为 26%。在金丝雀码头也出现了同样的效果，因为更多的人计划步行上班，这表明城市中心的人气将在今年继续恢复。

39%--2020 年 7 月至 2021 年 2 月期间，英国 150 万英镑以上的销售数量同比增长的幅度。150 万英镑以下的同等增幅几乎相同，为 38%，这表明去年 7 月推出的印花税假期在英国房市复苏中起到了辅助而非核心的作用。在 150 万英镑以上，最高可节省 1.5 万英镑，对买家行动的激励作用大大降低。

-92%-- 今年 2 月进入希思罗机场的旅客数量与 2020 年同期相比下降 92%。伦敦中心黄金地段的房地产市场受到的影响最大，使价格在过去 6 个月里保持平稳。夏季过后，国际旅行可能会增加，但围绕旅行走廊将继续存在不确定性。在过去一年中，PCL 中表现优异的价格区间是 500 万至 1000 万英镑。 虽然 2020 年 PCL 的整体销售量比 2019 年下降了 10%，但这个价格段的销售量上升了 7%。价值在 500 万英镑至 1000 万英镑之间的物业尤其受到近年来印花税上调的影响，这使得价格一直面临下行压力。其他表现较好的原因还包括：房屋的比例较高，通常比公寓的需求量大，而且买家中家庭自住者的比例较大。

24%--2020 年 3 月 23 日至今年 2 月最后一周，英镑兑美元升值 24%，当时英镑升至 1.40 美元以上。随着英国疫苗的继续推广和负利率前景的消退，英镑可能会进一步走强。这将增加无法前往英国的海外买家的挫败感。 从 4 月起，海外买家将被征收 2% 的印花税附加费，这也将被纳入国际买家回国时的谈判中，这可能会导致价格发现期的初步中断。 在英国住宅市场，海外买家的交易成本将首次高于国内买家。国际需求最初也可能比疫情发生前更偏向于有户外空间的房产。这可能会使不同类型物业的盈科价格回升更加不一致。然而，对于没有露台或花园面积的公寓，买家对其他有户外空间的物业的需求仍将相对强劲。这一切都表明，今年 PCL 的需求几乎没有统一性。

0.8%-- 本月英国十年期债券收益率超过 0.8%。由于对通胀的担忧和英国央行将被迫加息的预期，它已从去年夏天的 0.2% 上升。尽管收益率上升，但长期的通胀期似乎并不在眼前。然而，债券收益率的上升确实引发了关于政府如何支付疫情的问题，以及是否会对房地产市场产生任何直接影响。以历史标准来看，债务成本是很低的，但财政大臣希望在下次选举时尽可能地堵住赤字的漏洞。这也是政府考虑将资本利得税的税率与所得税统一的原因之一。如果这项特殊的建议构成本周税收咨询工作的一部分，可能会在秋季宣布。这意味着更多的房东可能会离开这个行业，并对租金产生上行压力。