美国顶级购物中心价值较 2016 年下降了 45%

美国梅西百货首席执行官 Jeff Gennette 在 2020 年初的一次投资者会议上解释说，他看到 "商场的分叉" 正在形成，低级购物中心的状态继续 "快速下降" 时，他认为 A 级商场前景不差。

吉奈特表示，百货零售商将继续投资在 A 级商场投资，它关闭了其他表现不佳的物业。

但根据商业地产服务公司 Green Street 本周发布的一份报告，即使是美国最好的一些购物中心，其价值近年来也以惊人的速度下降。 据绿街估计，A 级商场的价值已经比 2016 年的水平暴跌了约 45%，而 2016 年的水平在大衰退后达到了顶峰。

A 级商场是零售房地产业中一个重要的监测指标，因为它们占美国商场价值的大部分，根据绿街的统计，它们大约有 250 家，占美国大约 1000 家购物中心的四分之一。 它们平均每平方英尺带来 750 美元的销售额，相比之下，A++ 商场的销售额为 1100 美元；B 商场为 425 美元，C 商场为 250 美元。

"商场价值在全球金融危机后有非常强劲的复苏，" 绿街高级零售分析师文斯•蒂博恩在接受采访时说。

"整体零售环境更加健康，" 他说："当时，人们对电商并不看好，认为商场的免疫力更强。而'A'级商场的情绪则完全不同。我们有很多交易证据强烈地表明，对于国内最好的商场来说，净营业收入正在以健康的速度增长，上限率很低，而且可以进行融资。"

但是，他说，随着时间的推移，情况已经发生了变化。即使是 A 级商场，基本面也开始疲软，这在很大程度上是由于连锁百货公司的疲软所推动的，而连锁百货公司在历史上一直是吸引购物者并鼓励其他零售商和餐馆进驻的主力租户。Tibone 表示，过去 12 个月，由于科维德疫情带来新的挑战，资产价值受到的压力更大。

美国最大的商场业主西蒙地产集团（Simon Property Group）持有美国相当一部分 A 级商场和奥特莱斯中心，而其股价在过去 12 个月里下跌了超过 32%。投资者已经从西蒙撤资，即使许多分析师说它是商场领域最强的玩家。西蒙的市值超过 320 亿美元。

西蒙的一位代表拒绝对绿街的报告发表评论。

不过，绿街表示， 未来几年最大的风险不是 A 级商场，而是 B 级和 C 级商场 。该报告称，后两类商场在未来几年需要寻找全新的用途，而 A 级商场通过增加非零售空间的组合，保持生存的机会要大得多。

例如，西蒙将其位于德克萨斯州泰勒的百老汇广场购物中心和位于马萨诸塞州巴恩斯塔布的科德角购物中心的两家百货公司分别换成了迪克体育用品公司和塔吉特公司。这家房地产投资信托公司表示，预计到今年年底，它将花费约 1.4 亿美元用于正在进行的重建和新开发项目。

根据 Green Street 的数据， 过时的主力店是商场价值的第一大、持续的风险因素。 该房地产公司估计，自 2016 年以来，约有 360 家商场型百货店关闭。而它预测，到 2025 年底，剩余的商场型百货店中大约有一半将关闭。

"百货公司支付的租金极少，但如果触发共租条款，它们对中心的影响会大得多。" 绿街说。这些条款允许租户降低租金，一般情况下，如果一个物业至少有两个主力空置，就可以降低租金。

梅西百货今年还在关闭几十家百货店。J.C. Penney 正在考虑在 3 月之前再关闭 15 家，自去年春天申请破产保护以来，已经关闭了 150 多家门店。彭尼最近在被西蒙和布鲁克菲尔德资产管理公司（Brookfield ASSET Management) 收购后摆脱了破产状态。

据绿街估计，梅西百货占美国商场主力店面积的 18%，彭尼占另外 18%，西尔斯占 2%，而包括诺德斯特龙和尼曼 - 马库斯在内的其他百货运营商占 27%，非百货主力店占剩余空间。

总部位于北卡罗来纳州的百货连锁店 Belk 周四宣布，计划申请破产保护，作为重组协议的一部分，私募股权公司 Sycamore Partners 将保留多数控制权。目前还不清楚该协议是否会包括额外的门店关闭。

"商场是一个脆弱的生态系统，" 绿街说："当条件明显恶化时，商场可能会进入恶性循环，销售生产力降低导致入住率下降，从而导致被越来越少的零售商群体吸引的游客减少，从而继续导致销售和入住率下降的循环。"

"这种恶性循环可能会持续下去，直到商场过时。"