美国棕榈滩房市 8 月销售量实现两位数的增长

迈阿密房地产经纪人协会报告称，2020 年 8 月，棕榈滩县的房屋销售总量激增了两位数。棕榈滩县房屋总销量同比大涨 11.3%，从 2707 套增至 3014 套。棕榈滩单户住宅销售量同比大增 15.8%，从 1566 套增至 1814 套。棕榈滩现有公寓交易量同比增长 5.2%，从 1,141 套增至 1,200 套。

"购房者离开税负沉重的东北各州来棕榈滩购买房地产，加上创纪录的低利率和潜在需求推动了上个月的交易，"JTHS-Miami 总裁 David Abernathy 说。

庞大的需求导致抵押贷款申请增加。根据 9 月 9 日抵押贷款银行家协会的季节性调整指数， 上周购房抵押贷款申请比前一周增加了 3%，比一年前高出 40%，令人惊叹。

COVID-19 形势加速了来自纽约和天气寒冷、税收负担重的东北各州的购房者在南佛罗里达州寻找和购买房产的趋势。

在 COVID-19 形势之前，棕榈滩市场本就异常强劲。迈阿密的房地产市场一直保有有创纪录的低拖欠率，没有次贷危机，需求旺盛且供应量少，利率低，人口增长强劲，外国买家和来自税负州的税收难民的需求，消费者信心高涨，就业市场强劲，这一系列都成为当地市场强劲的原因。

一、棕榈滩房价升值强劲

强劲的需求加上有限的供应，继续推动棕榈滩的价格上涨。

2020 年 8 月，棕榈滩县单户住宅价格同比增长 12.4%，从 35.5 万美元增加到 39.9 万美元。现有公寓价格同比增长 17.8%，从 18.25 万美元增加到 21.5 万美元。

2020 年 8 月， 中端市场和豪宅销售量猛涨 。

2020 年 8 月，棕榈滩单户住宅价格在 40 万至 60 万之间，同比激增 35.9%，达到 466 宗交易。棕榈滩现房公寓成交价格在 40 万至 60 万之间，同比增长 35.7%，达到 95 宗交易。

2020 年 8 月，棕榈滩单户豪宅（100 万及以上）成交量同比激增 70.6%，达到 186 套。棕榈滩现有公寓豪宅（100 万及以上）成交量同比增长 11.1%，达到 40 宗。

创纪录的低利率；创纪录的标准普尔 500 指数；稳定资产在动荡的经济中的吸引力；购房者离开税收负担沉重的东北部各州，到佛罗里达州购买（没有州所得税）；在家工作和远程学习政策，这些因素共同创造了一个强劲的单户豪华房产市场。

二、单户住宅成交量增加

单户住宅美元成交量同比增长 47.1%，从 8.017 亿美元增至 12 亿美元。公寓房美元成交量同比持平，为 3.664 亿美元。

根据 Freddie Mac 的数据，8 月份 30 年期、常规、固定利率抵押贷款的平均承诺利率从 7 月份的 3.02% 下降到 2.94%。这给消费者带来了不可思议的购买力。整个 2019 年的平均承诺利率为 3.94%。

棕榈滩不良销售保持低位，市场健康。

上个月，棕榈滩所有已关闭的住宅销售中只有 1.7% 是不良销售，包括 REO(银行拥有的房产）和空头销售，而 2020 年 8 月则为 3%。在 2009 年，不良销售占迈阿密销售的 70%。

棕榈滩的不良销售总量下降了 39%，从 82 个下降到 50 个。

2020 年 8 月，空头销售和 REO 分别占棕榈滩总销量的 0.1% 和 1.5%，同比下降。短售交易同比减少 53.8%，而 REO 减少 36.2%。

从全国范围来看，8 月份的不良销售占销售的比例不到 1%，与 7 月份的比例相当，但比 2019 年 8 月的 2% 有所下降。

三、棕榈滩房地产销售接近上市价格

8 月单户住宅原挂牌价百分比中位数为 96.1%，比去年的 94.9% 上升 1.3%。现有公寓的原挂牌价百分比中位数为 94.8%，比去年的 94.2% 上升 0.6%。

棕榈滩单户住宅销售从挂牌到签约日期的中位数为 35 天，比去年的 48 天减少 27.1%。公寓从上市日期到成交日期的中位数为 44 天，比去年的 58 天下降了 24.1%。

单户住宅的销售时间中位数为 79 天，比去年的 91 天减少 13.2%。公寓出售时间的中位数为 87 天，比 97 天减少了 10.3%。

四、棕榈滩的现金买家数量居全国之首

棕榈滩现金交易占 2020 年 8 月总成交量的 37.3%，而去年为 38.9%。全国现金买家的数字是 18%。

棕榈滩现金销售的高比例反映了南佛罗里达州吸引国际购房者的能力，这些国际投资者倾向于全现金购买房产。

公寓在棕榈滩的现金购买中占了很大一部分，因为 2020 年 8 月 49.2% 的公寓成交是以现金方式进行的，而单户住宅销售的比例为 29.4%。

五、棕榈滩房地产的卖方市场

8 月单户住宅库存从去年的 6,210 套活跃房源减少到上月的 4,227 套，下降了 31.9%。公寓库存从 2019 年同期的 5,275 套房源增加 0.9% 至 5,321 套。

单户住宅的库存月数供应量减少 30.2% 至 3 个月，当地为典型的卖方市场。现有公寓的库存增加 10.6% 至 5.2 个月，买家和卖家之间的平衡市场提供了 6 至 9 个月的供应。

8 月底的活跃挂牌总量比去年同期减少 16.9%，从 11,485 套减少到 9,548 套。活跃挂牌量仍比 2008 年销售触底时的水平低约 60%。

棕榈滩单户住宅的新上市量从 1360 套增加到 1635 套，增长 20.2%。公寓的新上市量增加了 13.8%，从 1,663 套增加到 1,892 套。

从全国范围来看，8 月底的房屋库存总量为 149 万套，比 7 月下降 0.7%，比一年前（183 万套）下降 18.6%。按照目前的销售速度，未售库存位于 3.0 个月的供应量，低于 7 月的 3.1 个月，也低于 2019 年 8 月的 4.0 个月。