曼哈顿的两居室房产市场已成为买方市场

在大多数情况下，将 150 万美元的房子称为便宜货是荒谬的，但在曼哈顿，这却是个事实。

在曼哈顿疲弱的房地产市场上，这是上个季度纽约市两居室公寓的销售价格中位数，比去年同期下降了 8%。四居室及更大面积的市场进一步下跌，下降了 17%。

经过多年的疲软状态，曼哈顿终于成为了买方市场。两居室的价格下跌就是很好的证据。

150 万美元对于许多纽约人来说，仍然遥不可及，但是对于首次购房者和积极上进的购房者来说，这一价格却代表着越来越多的选择。加上较低的利率，两居室买家正通过各种手段来扩大自己的收入，从而能够购买一套自己的公寓。

自从该市的房地产销售市场在 2016 年左右达到顶峰以来，研究机构一直在关注超豪华三居室和四居室公寓的价格缩水，其中数千个仍空置和未售出。原因有很多：投资者投机，供过于求，减税额减少，转让税增加，经济不确定性等。

不过，目前小型公寓的价格下降代表着重大的转变，也代表着更为合理的价格的回归。埃利曼报告显示，上个季度，两居室公寓占曼哈顿待售存量的 31.5%，是所有类别中最多的，并且长期以来一直是开发商和代理商的头等大事。在 1990 年代，两居室市场占总销售额的一半，但是在最近几年，曼哈顿超豪华公寓的繁荣促使人们转向更大更豪华的公寓。

对许多纽约人来说，从较小的公寓升级到两居室的费用仍然是高昂的。上个季度，在曼哈顿从一居室升级到两居室的费用中位数增加了 685,000 美元。

当然，较低的价格可能是许多纽约人的不二之选。2017 年，曼哈顿的家庭收入中位数为 79,781 美元。按 StreetEasy 的说法，假设首付 20%，并将月收入的 35% 用于抵押和其他住房成本，这样的买主可以轻松负担得起 358,896 美元的公寓。全市的家庭收入为 57,782 美元，足以容纳 259,933 美元的房屋。

即使在住房发展基金公司合作公寓中专门为中等收入买家保留的公寓中，价格也有所下降。

在曼哈顿上城的汉密尔顿高地，艾莉森·贾菲和琳达·曼奇尼在 10 月以 325,000 美元的价格出售了两居室的公寓，比今年早些时候在另一家经纪公司以 430,000 美元的价格上市时少了 24%。

由于该公寓位于 HDFC 合作公寓中，因此对购房者有收入限制（两个家庭最多 57,600 美元，三个或三个以上家庭 67,200 美元），以及旨在使该单位负担得起的转售限制。

评估师米勒说，曼哈顿上城的公寓第三季度销售额为十年内最低。

在纽约，特别是在曼哈顿以外，两居室的价格没那么高。在布朗克斯的金斯布里奇高地部分，达米科集团房地产公司的丹尼尔·达米科（Daniel D'Amico）在 2006 年的一间公寓中以 349,000 美元的价格出售了 878 平方英尺（约 90 平米）的两居室公寓。

达米科说：“至少在布朗克斯，我们现在所看到的是市场非常火爆。”“如果定价正确，它将在第一个星期左右出售。”他说，该公寓于九月下旬上市，已经接受了报价。

尽管整个城市的销量下降，曼哈顿的价格下降，但其他行政区的价格却在稳步上升。根据道格拉斯·埃利曼（Douglas Elliman）的一份报告，在皇后区，销售数量与去年同期相比下降了 7%，但销售价格中位数升至 60 万美元，创下至少自 2003 年以来的最高记录。在布鲁克林，尽管豪华住宅的库存增加且价格下降，但合作公寓的中位数售价为 485,000 美元，创下了第三季度的新纪录。

在新建筑中可以找到一些两居室最具吸引力的交易，这有充分的理由：大量空置的豪华公寓。根据 StreetEasy 数据的分析，自 2013 年以来建成的 16,200 套公寓中，约有 4,100 套在 9 月仍未售出。

开发商不愿直接降低价格，部分原因是对贷方的义务以及担心贬值其余股票的价格。相反，买家在后端获得折扣。

在东哈林区，生物技术初创公司顾问帕特里夏·韦伯（Patricia Weber）最近以 19.5 万美元的价格关闭了新的 23 层公寓楼 1399 公园的两居室公寓。表面上看，这是要价，但韦伯女士的经纪人罗伯·陶布（Rob Taub）和 Core 也就此达成协议，要求开发商为她的转让税支付约 25,000 美元的折扣。

韦伯女士从宾夕法尼亚州的雄鹿县搬来，十年来一直在考虑在纽约购买房产，但直到六个月前才开始认真寻找。她说，现在不乏选择，但她和她的丈夫喜欢东哈莱姆大楼，因为它的大厅，有人行道，邻近社区以及附近的文化和餐馆。她将把一间卧室用作办公室。

价格也很引人注目，因为它刚好引发了对超过 100 万美元房屋购买价格的所谓“豪宅税”。7 月，200 万美元的销售额将统一的 1% 税率改为 1.25% 的税率，而 2500 万美元的税率则提高了 3.9%。

这些变化促使许多购房者在夏季截止日期之前就不再购买，因此，最近一个季度的销售速度骤降，尤其是对于更大更昂贵的公寓。但是，两居室市场也受到了影响，部分原因是它们的价格可能远高于 200 万美元，甚至低于新税起征点的市场也受到了市场负面情绪的影响。

Core 首席执行官 Shaun Osher 表示：“我认为，有可能，我们在所有市场都接近市场的最低点。”