拜登的住房市场计划或可提振美国购房者和建筑商信心

高不可攀的房价和有限的房源都让想要买房的美国人感到沮丧。周三上任的美国总统乔•拜登正准备实施他的住房市场计划，致力于缓解这些问题。

从房屋融资到房屋建设，拜登的计划主要集中在可负担性方面。 以下是他可能推动的一些政策：

根据房地产经纪人网站的数据，12 月，美国待售房屋数量与 2019 年 12 月相比骤降了近 40%。市场上的竞争非常激烈，平均房屋销售时间只需 66 天，比前一年快了两周。

"展望未来，我们可能会在未来几个月看到新的库存低点，因为买家仍然相对活跃，但新的 COVID 确诊病例的激增可能会减缓进入市场的卖家数量，"realtor.com 首席经济学家 Danielle Hale 说。

根据 CoreLogic 的数据， 美国房价在以六年来最快的速度上涨，11 月的房价比去年同期上涨了 8% 以上 ，这主要是受创纪录的低利率和流行病驱动的买家对大面积郊区住宅的需求推动。

拜登住房计划中的几项建议可能会减轻房价和待售房屋供应的压力，贷款和房屋建筑市场都可能发生变化。

拜登提议为首次购房者提供 1.5 万美元的税收减免 ，购房者可以立即获得这笔钱，从而作为首付援助。高昂的房价，加上严格的贷款标准，使得年轻买家很难拿出所需的现金来获得抵押贷款。

根据全美房地产经纪人协会的数据， 首次购房者（定义为至少三年内没有购房的人）占 11 月所有购房者的 32%。从历史上看，这一比例接近 40%。

税收抵免可能会加剧库存短缺，进一步榨取需求。但全国的房屋建筑商，他们已经很难跟上需求，可能从拜登计划得到刺激。他们一直受制于土地、劳动力、材料和法规的高成本。

特朗普政府的限制性移民政策加剧了建筑商本已严重的劳动力短缺，许多有证和无证建筑工人在上一次住房危机期间已经离开了这个行业。当建筑业再次蓬勃发展时，一些工人仍然不敢或无法回到美国。

"关税贸易战提高了商品和服务的成本。与一年前相比，来自加拿大的木材贵得离谱。由于移民政策等原因造成的劳动力短缺，让建房变得困难重重。" 奥巴马政府时期的联邦住房管理局专员、抵押贷款银行家协会前首席执行官大卫•史蒂文斯说。

"我确实认为，在拜登政权下，一些情况会有所松动，建筑商会想尽一切办法利用税收优惠。他们不想失去潜在的购房者，这些购房者可能有一个有限的窗口来执行。"

史蒂文斯并不相信，鉴于拜登提出的经济刺激措施数量庞大，税收抵免会获得国会批准。该信贷政策是拜登最初竞选的住房纲领的一部分。

对低收入买家的另一种救济方式：推动 FHA 增加贷款，前景可能会更好。FHA 是一种深受首次购房者青睐的低首付贷款选择 。据一直与拜登政府内部人士交谈的史蒂文斯称，在新领导层的领导下，FHA 还可以降低每月的保险费。

"FHA 项目显示出了卓越的盈利能力，比预期的要好得多，这为拜登政府提供了降价的机会。这将真正帮助入门级房主，特别是少数族裔房主，他们更多地求助于 FHA 项目，"Cowen 华盛顿研究集团的金融服务和住房政策分析师 Jaret Seiberg 说："这不仅有助于住房，而且还有助于拜登政府实现其一些社会公正的优先事项。"

大银行在大衰退后几乎完全退出了 FHA 贷款，因为他们因如何管理该项目而受到执法行动的打击。他们根据《虚假索赔法》遭到了这些行动的打击，导致了非常昂贵的和解。独立的抵押贷款银行家介入，现在不仅在 FHA 领域占据主导地位，而且占了抵押贷款的大部分。

"我认为你会看到国家经济委员会的人和白宫的拜登团队以及 Hud 的新团队都会做出明显的努力，尽其所能向银行施压，" 史蒂文斯说："我会包括由谢罗德•布朗领导的参议院银行委员会，并由伊丽莎白•沃伦坐镇该委员会，召集银行高管举行听证会，试图推动他们重新加入该计划。"

大银行不仅可以帮助扩大更多可负担的抵押贷款的供应，这要归功于它们充足的资本，而且它们还受到《社区再投资法案》的约束，而非银行则没有。银行有法定的义务，承诺对其接受存款的社区进行资金再投资。 拜登希望加强《社区再投资法》，使其也适用于非银行贷款人。

"所以，这就把一项义务落实了，我想在参议院银行委员会听到更多关于这方面的消息。" 史蒂文斯补充道。

然而，拜登的住房议程还存在一些固有的困难。向更多的低收入和首次购房者开放贷款，然后试图创造更多的经济适用房，与其他重要的政府目标相冲突，特别是保护环境。

为了让住房更实惠，拜登表示，他将推动更多高密度多户型建筑。 他可能希望减轻一些单户建筑商的监管负担。问题是，这些法规中有很多是环保方面的。

"拜登政府希望鼓励更多的发展，他们希望摆脱过时的分区法规，但他们不会以一种你知道他们认为是恶化环境的方式来做，或者他们可以被攻击为不保护环境，这是一个棘手的问题，" 塞伯格指出。

然后是抵押贷款利率，现在正在上升。 在过去的一年中，利率一直徘徊在历史低点附近，这既助推了购房热潮，也助推了房价的上涨。低利率给了买家更多的购买力，让他们在这个竞争激烈的市场中出价更高。

美联储一直在购买抵押贷款支持的债券，这反过来又使利率人为地保持在低水平。这不仅在流行病期间帮助了买家，而且对房主来说也是一种经济刺激，他们可以将抵押贷款再融资到创纪录的低利率。在危机时期，节省的月供并非微不足道。但这一切都将结束。

"随着国家经济的复苏，美联储在那里，购买抵押贷款担保供应的需求将会减少。这将给利率带来上行压力，" 史蒂文斯说。

史蒂文斯预计不会出现大涨。 他和其他人都预测，30 年期固定抵押贷款的平均利率将更多地在 3% 左右 。据《抵押贷款新闻日报》报道，在 12 月创下 2.76% 的历史新低后，现在约为 2.9%。

虽然拜登无法直接控制抵押贷款利率，但他对经济的影响肯定会影响美联储的决策。如果拜登的经济刺激措施和他积极的疫苗接种计划推动经济持续增长，那么央行就不会那么倾向于向抵押贷款市场输送资金。

更强劲的经济应该会抵消利率的哪怕是小幅走高，尤其是利率正从纪录低点走来。

此外，特朗普的贸易战也打击了建筑商的生存空间。从木材、混凝土到金属的价格都大幅上涨。