2019 年日本各城市办公地产市场发展情况及未来预测

在低通胀、低利率的情况下，日本的企业可能会在 2020 年复苏。虽然 2020 年租金可能会出现一些疲软，因为新增供应可能导致现有建筑的空置率上升，但全球经济的潜在加速意味着 2021 年租金可能会回升。

一、东京 2019 年写字楼地产市场情况

2019年东京写字楼市场在供需关系紧张的情况下开局，2019年一季度东京写字楼市场的全等级空置率为0.6%。在年初，世邦魏理仕曾预测，企业因对中美贸易摩擦的担忧而看衰，写字楼需求放缓，空置率将逐步上升。然而，大部分新楼宇都已完成满员，而现有物业的空置率则由租户在现有楼宇内增加空间来填补。

2019年写字楼需求强于预期的原因主要有以下 三个方面。

第一，仍有不少企业急于升级办公环境。

世邦魏理仕的租户调查发现，主要原因是为了提高生产力，适应不同的工作方式，以及提高员工的满意度。

其次，世邦魏理仕观察到更多的企业搬离旧楼，为重建腾出空间，同时也有不少企业因房地产价格上涨而卖掉物业，转而迁入租赁楼宇。

第三，协同办公空间的数量增加了，这类空间越来越多。

在推动办公需求方面表现突出。2019年新增办公空间面积达到 2.8 万坪（相当于当年东京都净吸纳量的 13%），超过2018 年的 2.3 万坪（相当于当年东京都净吸纳量的8%）。

2019年的净吸纳量为 21 万坪，比预计的 18 万坪的新增供应量高出约 3 万坪。2019年末的 All-Grade 空置率同比下降 0.1 个百分点至 0.7%，从而维持全年低于 1% 的水平。2019 年东京全品类租金继续上涨，主要受相对便宜的楼盘租金上涨带动。2019年第四季度租金为每坪 23,110 日元，同比上涨4.1%。

二、写字楼租金预测

（一）东京

未来两年内，东京将有约 41 万坪的新办公空间落成，其中，2020年的新增供应量将达到 30 万坪，仅次于 2003 年创下的 35 万坪。A级空间将占到 19.5 万坪，占到这个数字的 60%，虽然截至 2019 年11 月，租户预租率估计已经超过 80%。不过，大部分签订预租的租户都是从现有的写字楼搬迁过来的。考虑到 2020 年日本经济预计将放缓，其中部分现有写字楼可能会在 2020 年后期出现二次空置。 因此，预计到 2020 年年底，甲级写字楼空置率将上升至1.2%，而租金可能会按年下降0.5%，降幅不大。

世邦魏理仕预计，2021年日本经济将伴随着全球经济的回暖而在 2021 年有所好转。这一点，再加上日本的经济增长有限，在 2021 年，甲级写字楼的供应量仅为 51,000 坪，一旦现有写字楼的空置率被占用，甲级写字楼的租金应该会再次上升。因此，未来两年甲级写字楼租金的跌幅可能会被限制在 0.5% 以内。

如果 2020 年的经济增速高于目前的预测，写字楼需求应该会保持弹性，这可能会导致租金持续上涨，直至 2021 年底。另一方面，考虑到 2020 年美国总统大选后中美贸易战可能重燃的风险，2021年的全球经济可能会弱于当前的预测。这可能会导致 2021 年的写字楼租金进一步下降。但世邦魏理仕认为，无论如何，租金可能从 2022 年左右开始走弱，届时甲级写字楼的新增供应量预计将达到 15 万坪，超过 2000 年至 2019 年期间的平均水平（9.3万坪）。

未来两年内，预计所有等级的空置率将保持在 1% 以下，而租金预计将温和攀升。不过，世邦魏理仕预计，随着 2020 年下半年起部分现有物业出现空置，租金的下行压力将略有上升。为此，世邦魏理仕预计 2021 年第四季度的全租房租金将比 2019 年第四季度下降-0.1%。

（二）大阪

2019年年底，大阪的办公室空置率低于 1%。从中小企业到大型企业，各个行业的需求都很强劲。目前没有新增供应，预计 2020 年和 2021 年即将到来的库存量均低于 1 万坪。因此， 租户的兴趣正转向新的大型物业，2022年起供应量将增加。

2019年第四季度各档次的租金迎来创纪录的增长，其中 A 级物业的租金由于 短期内新增供应长期收紧，业主看涨租金，租户也默许，导致 租金大幅上涨。

预计到 2022 年，大阪写字楼市场的租金将持续上涨。由于可供租户进入较大的办公室或合并办公室的空间有限，短期内租户的活动可能会集中于开设新办公室。预计 2021 年年底的甲级写字楼空置率为 0.2%( 较 2019 年底下降 0.1 个百分点 )，乙级写字楼空置率为0.5%( 持平 )，全甲级写字楼空置率为0.7%( 下降 0.1 个百分点 )。预计2021 年第四季度 A 级租金为 27,800 日元 / 坪（较 2019 年末上升 7.1%），B 级为 15,500 日元（上升 7.6%），All-Grade B 级为 15,060 日元（上升8.2%）。

（三）名古屋

在 2019 年期间，现有物业的空间被租户占用，他们在现有物业设立新的办公室。活动由其客户到访的租户主导，如房地产和服务行业等。自 2019 年第二季度以来，全职物业的空置率一直维持在 1% 以下，年内仅有一栋新楼落成，于 2019 年第三季度投入使用，几乎满员。该楼宇的租客大多因之前的楼宇重建而搬迁，或从郊区迁入，意味着出现二次空置的可能性很小。因此，预计该楼的空置率将在 2019 年 9 月 1 日至 2019 年 9 月 31 日期间达到满员。

2019年年年末为 0.8%，为世邦魏理仕自 1993 年第四季度开始调查以来的最低水平。2019 年第四季度的 A 级房源租金为每坪 27,650 日元，超过了 2007 年创下的 27,350 日元的峰值。

2020-2021年的新增供应量，预计 2020-2021 年期间，以 B 级房源为主的 3 个房源合计约为 9,000 坪。在此期间，没有计划增加 A 级物业的供应量。其中一个 B 级物业已经吸引了搬入的租客的需求。

由于新的磁悬浮新干线站的开发，预计建成后的入住率会很高。这意味着，对于寻求搬迁的企业来说，租赁选择仍然有限。不过，也有几个潜在的发展项目预计将于 2021 年左右竣工，这将受到希望升级或搬迁到更大的办公场所的公司的欢迎。

预计到 2021 年年底时，所有等级的空置率将与 2019 年年底时的 0.8% 保持不变。由于供求关系紧张，名古屋可能仍将是房东市场，世邦魏理仕预计未来两年 All-Grade 租金将上涨 6.1%。 预计到 2021 年年底，A级房源的空置率将保持在 1% 以下。A级租金预计将比 2019 年年底上涨 3.4%，达到每坪28,600 日元。预计 2021 年年底的 B 级空置率为 0.8%，与2019 年年底相比，预计将保持不变。由于世邦魏理仕预计，业主将继续提高要价租金，主要是价格低于当时市场水平的楼宇，因此预计 B 级租金将上涨7.3%。

（四）札幌

2019年有两栋中型建筑落成，这两栋建筑均以高出租率开业，这要归功于设立新办公室或搬迁以增加建筑面积的 IT 企业的强劲需求。现有建筑的空间也得到了填补，最显著的是呼叫中心的空间。因此，预计到 2019 年年底，空置率将低于 1%。即将推出的新供应包括即将于 2020 年3 月竣工的大同人寿札幌大厦，预计将于 2020 年 3 月投入使用，入住率较高。随着空间不足的情况预计将持续存在，租金可能会继续上涨。世邦魏理仕预计 2021 年第四季度的租金将比 2019 年第四季度上升6.7%。

（五）仙台

2019年期间，大部分办公空间被 IT 相关企业设立新办公室和其他公司，包括呼叫中心等占据。2019年末空置率按年下降 0.7 个百分点至 1.7%，创下历史新低。预计 2020 年竣工的几栋楼盘中，中型楼盘在开盘后或多或少都会被出租。不过，受新增供应量的影响，现有楼盘出现空置的可能性较大。因此， 预计 2021 年末空置率为 4.4%，较2019 年末上升 2.7 个百分点。

（六）埼玉

2017年一季度以来，空置率一直保持在 1% 以下。租金持续上涨，反映出供求关系紧张。不过，一些要价租金相对较高的楼盘需要时间来争取租户，这也减缓了整体租金上涨的步伐。由于预计 2020 年没有新的供应量，计划于 2021 年竣工的新楼盘应该会以高出租率开盘，这意味着租户可能仍然难以找到大单位。预计空置率将维持在 1% 左右，而租金在未来两年内将上涨2.0%。

（七）横滨

预计 2019 年底的空置率为 0.7%，创下历史新低。2019 年期间，由于租户，特别是制造商，在现有建筑内设立新的办公室或占用额外的空间，港未来地区有几个大单位被占用。计划在未来两年内完成总计 4 万坪的新供应量。在这些新供应量中，计划于 2020 年竣工的两栋大型建筑的租户已接近敲定，可能很少有二次空置。寻求大单位的租户可能要等到 2021 年新的供应量出现后才会有新的供应。预计未来两年租金将上涨8.9%。

（八）金泽

2019年，和 2018 年一样，继续有企业从郊区搬迁到金泽站地区，或为增加面积而搬迁。除车站地区以外的其他地区的大面积单位也因现有建筑的重建而被搬迁的租户填补，尽管是短期租赁。一栋于 2019 年 12 月竣工的新大楼以几乎满员的状态开业。预计到 2019 年年底，空置率将维持在 4.5%，是世邦魏理仕开始调查以来的最低水平。2020 年和 2021 年没有新的供应计划。在车站地区，在寻找新办公室或更大的办公场所的租户中，有稳固的需求，但很难找到大单位，这意味着在可预见的未来，金泽将继续成为房东的市场。

（九）京都

空置率自 2017 年第 2 季度以来一直维持在 1% 以下，2019年年底维持在同一水平。2019年第四季度租金同比增长 8.4% 至 15,150 日元 / 坪，较 2013 年第二季度录得的谷底上涨 41.3%。在 2019 年期间，部分租户为了减轻租金上涨带来的成本负担，减少了面积。不过，也有几家公司接受了较高的租金来设立新的办公室。 世邦魏理仕预计，在供需紧张的情况下，租金将继续上涨。

（十）神户

三宫站在 2018 年敲定重建计划后，2019年的新办公室开张或搬迁需求增加。更多的租户从郊区搬迁，需求甚至延伸到了距离三宫站有一定距离的建筑。不过，有几栋新楼宇预计将于 2021 年竣工，这意味着空置率可能会震荡上升。不过，空置率可能会维持在 3% 左右的低位，确保租金持续上涨。

（十一）广岛

2019年，以广岛站地区为中心，新的开发项目正在进行中，2019年的新增供应量创下了历史新高（8,000坪）。两栋新楼几乎全部出租完毕，抓住了租户的需求，尤其是国内领先的制造商这类希望改善办公环境或合并多个办公场所的租户。因此，空置率没有上升，2019年第四季度租金同比增长 4.0% 至每坪 11,680 日元。虽然由于新增供应量的增加，预计现有建筑物的空置率会出现空缺，但这种情况应该是有限的，预计租金会继续上涨。

（十二）高松

到 2019 年年底，空置率降至 5% 的水平，这是自 2001 年第三季度以来首次下降。虽然寻求搬迁以改善位置或工作环境的租户需求旺盛，但目前几乎没有可用空间来满足这一需求，这意味着这部分的租赁活动可能会减少。此外，预计从 2020 年起空置率将转为上升，因为一旦新的公司大楼落成，现有大楼可能会出现空置率。世邦魏理仕预计，在部分优质楼宇的带动下，租金将持续上涨。

（十三）福冈市

2019年第一季度，空置率降至 0.2% 的历史新低。虽然 2019 年全年新增供应量共计 3,400 坪，但这并没有缓解紧张的市场环境，年底时空置率维持在 1% 以下。大部分计划在 2020 年至 2021 年之间的新楼盘的租户已经敲定，这意味着寻求搬迁的住户将目光转向 2022 年起投入使用的大型物业。2019年第四季度租金为 16,100 日元 / 坪，较 2018 年第四季度上涨 8.8%。 虽然预计未来几年会有新的供应量，但需求依然稳固，尤其是 IT 相关企业的需求，世邦魏理仕预计租金将继续攀升。