JPPH：马来西亚房地产市场 2020 年显著下滑，过剩情况略有改善

根据马来西亚评估与财产服务署（JPPH）的数据，2020 年 马来西亚房产 市场录得 295,968 宗交易，价值 1190.8 亿令吉（1888.49 亿人民币），与 2019 年相比，交易量下降 9.9%，价值下降 15.8%。 以下是 2020 年马来西亚房地产市场报告的其他主要内容。

一、雪兰莪州是马来西亚最大的住宅物业销售市场

住宅子行业引领了马来西亚整体房地产市场的活动，成交量贡献 64.7%。住宅物业交易有 191,350 宗，价值 658.7 亿令吉，与 2019 年相比，成交量下降 8.6%，价值下降 -9.0%。

雪兰莪州的住宅物业交易量和价值对马来西亚全国房地产市场的贡献率最高，分别为成交量占比 23.0%（44,032 宗交易）和交易额占比 33.0%（377.9 亿令吉）。

二、新房销售出现 28% 的小幅增长

由于大多数开发商推迟了新楼盘的推出，以集中销售剩余未售库存，因此一级市场的新盘释放量较少。2020 年共推出 47178 套新房，而 2019 年则有近 6 万套。2020 年新房销售表现温和，为 28.7%，比 2019 年的 40.4% 低 11.7%。

新房销售表现低迷，部分原因是由于楼市低迷，买家情绪谨慎。尽管如此，许多开发商还是采取了新的营销策略，如在线交易、虚拟房产和移动应用程序，以推销他们在马来西亚各地推出的新房产。

三、2020 年悬空和未售房产情况得到改善

马来西亚房地产市场住宅过剩情况好于预期，2020 年第 4 季录得 29,565 个过剩单位，价值 189.2 亿令吉， 数量减少 3.6%。不过，与 2019 年第 4 季相比，价值增加 0.5%（30,664 个单位，价值 188.2 亿令吉）。

注：JPPH 将服务式公寓归类为商业物业。住宅物业只包括梯屋、高层（公寓、公寓与单位）、半独立屋与独立屋（平房）。

按物业类型划分，公寓 / 公寓占全国总悬空量的 51.9%（15,354 套），其次是排屋（28.1%；8,306 套）。按物业价格区间来看，那些价格在 50 万 001 令吉至 100 万令吉的物业，形成 34.5%（10199 个单位）的总悬空，高于 2019 年录得的 28.3%。

四、服务式公寓的过剩量继续增加，69% 的公寓位于柔佛州巴鲁市内

与住宅过剩情况相反，服务式公寓的情况则相反。溢出量持续增加，构成了马来西亚物业溢出量的主体。共有 23606 个单位悬空，价值 207.6 亿令吉，与 2019 年相比，量增 37.7%，价值增 38.0%。

柔佛州服务公寓的悬空量最高，占 69.7% 的份额（16442 个单位），价值占 72.1% 的份额（149.7 亿令吉）。这些过剩单位几乎都在柔佛州巴鲁区（16341 个单位）。

按价格计算，60 万至 100 万令吉的服务公寓（12,092 个单位）占 51.2%，其次是 100 万令吉以上，占 30.4%（7,173 个单位），60 万及以下的价格占 18.4%（4,341 个单位）。

五、马来西亚房价创 2010 年以来最低增长速度

2020 年马来西亚房价指数为 199.3 点，年增长率低至 0.6%，为 2010 年以来最低。梯屋价格指数录得 2.0% 的年增长率，但却是十年来最低。不过，高层、半独立屋及独立屋分别下跌 0.8%、0.6% 及 1.1%。

除了 WP 吉隆坡（-1.0%)、雪兰莪（-0.7%)、霹雳槟城（-0.1%) 和沙巴（-1.3%) 之外，所有州在 2020 年都录得年增长。柔佛州的年增长率为 2.5%。

2021 年马来西亚房地产市场前景

• 基于目前疫情的长期性和对整体经济的可预见影响，预计 2021 年马来西亚房地产市场表现仍将保持谨慎和疲软 。
• 马来西亚国家银行预测马来西亚 2021 年 GDP 增长 在 5.5% 至 8.0% 的范围内，而世界银行预测马来西亚经济增长 6.7%。
• 政府在 2021 年的预算案中，已拨出 150 亿令吉，资助泛婆罗洲公路、吉马士 - 新山电气化双轨项目和巴生谷 双轨项目 第一期。
• 几个重要的基础设施项目将继续进行，如从 新山到新加坡兀兰的快速交通系统（RTS）连接线和巴生谷的地铁 3 号线 。
• 马来西亚万达城是一个重要的大型项目，预计将于 2021 年 6 月开始建设。第一期工程包括多座甲级写字楼、酒店、服务式公寓和豪华住宅，将在 4 年内完成。
• 另一个预计将对房地产市场产生重大影响的大型项目是 EPF 开发的 Kwasa Damansara。该项目包括商业和住宅，将建造超过 25,000 套房屋，其中包括 10,000 套可负担得起的房屋。
• 在 服务公寓板块 ，由于 2020 年数量持续增加，且短期内不可能被消化，因此过剩和未售出的在建房屋情况仍将是 2021 年房地产市场关注的问题。
• 新冠疫苗在马来西亚全国范围内的供应和推广被认为是阻止任何新的感染的根本。它将有助于提振商业信心，消费者情绪以及总体经济 -- 房地产市场可能会在 2021 年下半年出现软性上升。