英国 2021 年最适合进行房地产投资的城市

一、2021 年应该考虑在哪里买房？

冠状病毒是否会像一些人预测的那样对楼市产生深远影响？新的在家工作现象是否会影响人们的生活方式和居住地点？Brexit 是否会影响到公司的经营场所，进而影响到人们搬到哪里？2021 年对于房地产市场来说可能是不寻常的一年，因为一些预期的和意想不到的重大事件已经影响了人们的生活方式。

二、在家工作会不会增加通勤小镇的人气？

首先，目前在家工作的趋势还在继续，预计对市中心公寓的需求会减少，因为这些公寓往往租金很高，而郊区住宅和通勤小镇的房产将成为主角。 在 2020 年中期，一项调查显示，考虑搬离伦敦的伦敦人数量创下了新纪录，而各县的房产很受欢迎。

虽然由于封锁，英国人在家中度过了更多的时间，但这也加强了许多人对宽敞的生活区和户外空间的渴望，这在伦敦是稀有的商品。根据调查， 每三个买家中就有一个希望逃离伦敦 ，同时又希望离首都很近，以防他们偶尔需要到伦敦工作。在通勤城镇购买房产是理想的选择，因为价格较低，同时到伦敦也很方便。

根据汉普顿国际住房市场的数据，预计伦敦的房价将经历英国第二大跌幅，为 -1%。英国皇家特许测量师协会进行的一项调查也证实了这一点，许多测量师预计未来三个月伦敦的房地产价格将下跌，这说明许多市中心的公寓都是空置的，无法出售。

1、卢顿

卢顿位于伦敦北部，距离伦敦仅有三十分钟的火车车程。尽管受到冠状病毒大流行的影响，但卢顿的房地产市场表现强劲，根据 Plumpot 的数据， 到 2020 年 10 月的过去 12 个月里，卢顿的房价上涨了 3%。卢顿被誉为最佳的首次购房热点，因为它的房价适中，交通便利。我们还认为，对于寻求资本增长的投资者来说，这是一个很好的城市， 因为在过去五年中，卢顿的房地产价格上涨了 30%。

卢顿镇中心已建成的房产项目价格从 175,882 英镑（157 万人民币）起。卢顿已被评为首次购买房产的最佳地点，因此其靠近伦敦和潜在买家的市场也有良好的增值潜力。

卢顿的吸引力在于 ，乘火车到谷歌英国总部所在地伦敦国王十字街只需 23 分钟。其中一个最近完成的开发项目紧邻车站，由 49 套公寓组成，可通过 One Touch Investment 在场外购买。

2、梅德韦 

梅德韦是英格兰东南部肯特郡的一个郊区。它由五个主要城镇组成：Strood、Rochester、Gillingham、Chatham 和 Rainham，总人口为 278,016 人。梅德韦镇位于梅德韦河上，由于其地理位置，有着悠久的海军和军事历史。

从梅德韦到伦敦的火车只需三十多分钟 ，所以梅德韦镇越来越受到那些在伦敦工作但在伦敦买不起房的人的欢迎。在梅德韦，人们可以享受宁静的水边风景和慢节奏的生活，同时离伦敦也只有咫尺之遥。 根据研究，伦敦人对梅德韦镇房产的需求已从 29% 增加到 40%。

平均房产价格为 279,965 英镑（250 万人民币），加上与伦敦的良好交通联系，难怪人们开始看到 Medway 镇的吸引力。根据土地登记处的数据， 在 2016 年 3 月至 2020 年 3 月期间，梅德韦的房产价格上涨幅度也比伦敦高出 16%，这对潜在居民来说也很有吸引力。寻找良好的资本增长水平的投资者不应该错过 Medway，特别是它正在进行的重建。

在查塔姆，皮尔集团推出了一个名为 Chatham Waters 的新开发项目。该项目创造了 1000 套住宅以及新的商店、餐馆和酒吧。价格从 22 万英镑起，居民可以享受河边的景色，并利用现场的健身房和花园空间。

三、科技行业将如何影响房价？

英国一个不断增长的就业部门是技术部门，事实证明，在冠状病毒大流行期间，它特别能够抵御许多行业所面临的挑战。 根据 Tech Nation 和政府数字经济委员会的研究，在整个 2020 年夏季，当英国大部分地区仍处于封锁状态时，数字行业内的广告职位数量增加了 36%。网上购物的流行，特别是在封锁期间，促进了该行业的强劲表现。

当然，科技行业的工作岗位并不是在全国各地都会出现，与其他行业相比，该行业在一些城镇的表现更为明显。

1、利兹

利兹是北部地区发展最快的科技中心，为该市地区经济贡献了 65 亿英镑 。科技公司在利兹建立业务是可以理解的，因为它是英国首批受益于新的沃达丰和 CityFibre 光纤到企业计划的地点之一。2016 年，全光纤网络上线，为利兹的企业提供服务，并设想将其延伸至家庭住宅。

利兹整体就业市场强劲，预计未来十年就业人数将增加 2.5 万人，与伯明翰持平，高于伦敦以外的其他就业中心。 在私营企业就业方面，利兹的增长率最高，达到 6.1%，远高于伦敦的 4.4% 和全国的平均水平 2.5%。

在过去五年中，受其蓬勃发展的文化氛围和工作机会的吸引， 移居利兹的伦敦人增加了 58%。根据 JLL 的 2020 年区域报告，利兹的经济在未来五年内将会有非常强劲的增长。 与强劲的经济表现同步，销售价格预计将增长 13.7%，租金价格将增长 14.2%。在过去的 12 个月里，利兹的房价增长率已经达到了 4.9%，位居第三，但平均房价仍然只有 174,400 英镑。

步行 15 分钟即可到达 Trinity 购物中心，10 分钟即可到达利兹市车站。位于该楼盘同一条路上的是 Cardigan Fields 综合体，那里有一个蹦床公园、IMAX Vue 影院、超市和快餐店。最新的开发项目名为 West Central 公寓，将于 2021 年 3 月完工，包括一房和两房公寓、复式公寓和一个三房顶层公寓。这里的地理位置非常适合那些希望享受国际化生活方式的人，因为许多设施就在咫尺之遥。公寓起价仅为 146,025 英镑，低于利兹市的平均水平。

2、雷丁

雷丁有一个成熟的技术部门，提供超过 45000 个工作岗位，营业额达 125 亿英镑。 受雇于雷丁科技行业的人也享有伦敦以外最高的平均工资，为 53255 英镑。

根据 Adzuna 的数据，雷丁是伦敦以外地区拿得出手的最高薪水， 平均周薪为 655 英镑（人民币 5853 元）。与伦敦相比，雷丁拥有高收入的工人群体和适中的房价，难怪这里的投资者能获得不错的租金收益。 事实上，雷丁的租金收益率是伦敦通勤城市中最高的，根据研究，平均为 4.5%。

四、分销中心带动当地城镇的价格

英国保守党政府提出 "北方强国计划"，以促进英格兰北部的经济增长。这不仅有利于利兹等城市的投资和就业增长，如果能解决物流行业的障碍，就能释放转型增长的潜力， 到 2050 年创造 17.4 万个新的就业机会 。目前，"北方强国" 计划正在研究改善公路和铁路连接，以帮助高效运输原材料。

1、唐卡斯特

目前已经开始着手提供更多的仓库空间。一家零售业巨头宣布计划在唐卡斯特附近建设一个 80 万平方英尺的配送中心，预计将创造 1000 多个新的就业机会。搬到该地区工作的人需要住宿，而约克郡的住房行业已经面临压力。根据国家住房联盟的研究，约克郡和亨伯地区每年需要建造 1.8 万套新房才能满足需求，而目前还没有做到。

由于高租金而在伦敦司空见惯的一种新的生活方式，并在全国其他地区普及开来，这就是 HMOs。HMOs 被归为由三个或三个以上的人组成的房屋，他们并不构成一个家庭。人们选择 HMO 是为了省钱和与志同道合的人交往。

对于想要获得良好租金收益的投资者来说，HMO 是理想的选择。 然而，由于管理 HMO 的工作量大，很多人往往会望而却步。HMO 必须遵守严格的规定，如确保物业有工作的火警警报器，电器的 Pat 测试，火灾逃生标志和许可证。此外，投资者还必须与租户打交道，无论是签发合同、保护存款还是处理任何出现的问题。

唐卡斯特的一个 HMO，购买价格为 215,993 英镑，其中包括房产和装修工作，将其变成一个完全成熟的 HMO。开发商利用这笔资金将房子装修成五间卧室，将现有的客厅变成卧室，并在后面增加一个温室，作为生活空间。工作大约需要 8 周时间完成，完成后将在 spareroom.co.uk 上发布广告。平均来说， 他们的房产需要两周左右的时间才能出租，预计收益率为 10%，根据银行融资情况，最高可达 16.46%。

五、Brexit 赢家和输家

据预测，伦敦房地产市场将受到影响，部分原因是围绕 Brexit 的不确定性，部分原因是冠状病毒大流行引发人们重新评估他们的工作 / 生活平衡。 第一太平戴维斯预测，2020 年至 2024 年间，首都房价将上涨 12.7%，远低于全国 20.4% 的平均水平。

相比之下，爱丁堡的房价涨幅预计将高于全国平均水平，仅到 2023 年就将攀升 16.5%。 根据 JLL 的数据，价格和租金的年增长率预计均为 3.1%，远高于全国平均 2.2% 的价格增长和 2.4% 的租金增长。爱丁堡为房产投资者提供了理想的基本面，因为年轻的人口加上蓬勃发展的就业行业（尤其是数字行业），与英格兰的许多城市相比，爱丁堡的工作 - 生活平衡性更好。苏格兰在房屋建设上也是不足的，所以需求正在上升，但没有足够的房子来满足它，从而导致增长。

考虑在爱丁堡置业的人，应该把目光投向乔治街 53 号，它位于令人垂涎的新城地区。居民在家门口就能享受到一切，Harvey Nicholls 就在不远处，金融区也在步行范围内。公寓拥有修复的乔治亚风格特色，享有爱丁堡城堡的美景。一套大型两居室公寓的价格为 46 万英镑，但该房产将从爱丁堡强劲的房地产市场增长中受益。

从人口和房价增长来看，通勤城镇正受益于伦敦的外流。投资者仍然可以用适度的预算购买房产，但长期的基本面看起来很好，可以持续增长。

随着政府发展北方强国计划，北部城镇正在经历经济增长的复兴，特别是在数字和物流领域。据预测，利兹将成为全国经济发展表现最强劲的城市之一，随着道路基础设施的改善，高效配送的潜力可以得到释放，进而为整个南约克郡地区创造更多的就业机会。