房地产市场周期：如何选择最佳时机购买房地产？

房地产市场、泡沫和某些风险因素有助于确定可能的衰退或房地产泡沫。知道这一点有助于投资者对在何时买卖房地产做出正确的决定。

一、房产市场生命周期四个阶段

房地产市场就像经济一样，呈现周期性波动。周期性波动是由供需之间的不平衡引起的，这通常是因为供给与需求的变化不同步。

该周期包括四个主要阶段：扩张，高峰，衰退和复苏。每个阶段都由不同的价格动态、交易数量和建筑量来定义。对于任何潜在的房地产投资者而言，了解其工作原理都是一项必不可少的技能。

1. 扩张

扩张是经济增长和购买力提高的产物。当待售物业跌至最低点时，市场周期进入此阶段，与此相反，买主的兴趣则继续显着增长。更高的需求导致更多的交易。银行发放了更多抵押贷款，投资者积极投入资金来建设新物业，以满足不断增长的需求。随着房产的稀缺，价格和租金上涨。

2. 高峰

在某个时候，高涨的价格不再引起人们的注意，变得越来越普遍，投资者期望无限期的价格上涨。最重要的是，快速的增长鼓励投资。最终，房地产价格超过了个人和企业的实际购买能力，因此交易数量开始下降。同时，在扩张时期开始的建设不可能在一夜之间停止……这是在市场处于 危险之中的时候。

3. 衰退

衰退表现为由于需求下降和空置房屋数量增加以及市场上新竣工的建筑项目增加而导致的价格和租金下降。在衰退期间，投资者冻结了新项目，建设速度下降。

4. 复苏

当价格达到与买方需求和能力相对应的水平时，恢复就开始了。市场复苏，交易数量逐渐增加，多余的空置房产减少：需求开始吸收经济衰退期间创造的额外财产。经济增长有助于 复苏阶段，因为它刺激了对住宅和商业地产的需求。

要确定市场处于哪个阶段，投资者需要观察 长期 的主要业务指标的动态，包括 供应 和 需求。

需求可以通过交易数量或已授予抵押贷款的数量来表示。可以将抵押数据（例如购买和出售注册的数量以及交易量）整合到需求计算中。

购买力用人口的个人收入与财产价值之比表示，例如收入与平均财产单价之比或抵押贷款还款在家庭总收入中所占的比例。

供应量可以通过新建筑项目或完工数量以及住宅物业数量指数来表示。物业价值体现为每平方米的价格或租金。

二、英国房地产市场示范

英国房地产市场 相对稳定：衰退期短，复苏足够快。英国的本地房地产市场（伦敦除外）在价格动态上相差无几，因此全国市场趋势是普遍的。

在 2000 年左右，英国的房地产市场周期开始，并以 2007 年的房地产崩溃告终。在 2001 年至 2007 年的 扩张 期，价格上涨了 77.25%，超过了 1980 年代的上一个周期的 63.60%。

2000 年代的价格飙升与需求增加有关：2002 年至 2008 年间，授予的抵押总价值增长了 64%，从 2,210 亿英镑增至 3,630 亿英镑。其次是建设速度的提高：从 2000 年到 2007 年，已完成项目的年度数量增长了 30%。

到 2007 年，英国房地产市场就开始出现危机。价格增长率开始超过英国的购买能力，到 2007 年，用于抵押贷款还款的家庭收入比例达到 51.8%，而 2000 年为 26.5%。这是 18 年来房地产价格与家庭收入达到 5.75，而上一个周期的峰值为 4.83。

衰退期 在 2007 年中开始，需求急剧下降：交易数量几乎减少了一半，从 2007 年的 160 万下降到 2008 年的 850,000。与此同时，发放的抵押贷款数量下降了 28%。

在短短一年半的时间内，英国的平均房地产价格下降了 17%。从 2007 年下半年开始，新建筑项目数量开始下降，到 2008 年中期，达到 了 20 年来的 最低水平 16,000，而 2007 年中期为 50,000。到 2009 年，住宅物业交易数量减少至 80 万，平均房地产价格下降至 162,000 英镑，之前是 2005 年的水平。

衰退从 2009 年持续到 2012 年，直到 2013 年初才开始恢复。随着时间的流逝，需求得以恢复。到 2014 年底，交易数量达到 120 万笔，仅比 2007 年高峰期少 40 万笔。房地产价格再次开始增长，在 2013 年第一季度至 2015 年第三季度之间增长了 20%。与此同时，建设又开始回升：2015 年，新建筑项目数量达到 40,000，与 2007 年高峰期相比仅减少了 10,000。

在价格上涨的最初迹象时，人们担心会形成新的泡沫，但正如在扩张期间一样，在复苏阶段，价格只能上涨直到与需求发生冲突。目前，抵押贷款支付占家庭收入的比例为 28.8%，是 2008 年房地产价格与家庭收入之比为 5.1 的一半。

三、买卖房地产的最佳时机

购买者在选择房地产时，需要研究市场状况并考虑 长期 前景，以便确定该房地产将保持流动性的时间以及价格是否会随着时间增长。

正确的购房时间是在复苏阶段的开始，那时价格处于最低点，只能上涨。另一方面，最佳的销售时间是在扩张逐渐减弱或市场即将达到顶峰时。

但是，无论情况如何，买家都应记住以下要点：

• 每个房地产市场都是周期性发展的，但它们都有各自的特色使其与众不同。例如，得益于立法管制，德国的市场从一个阶段平稳过渡到另一个阶段。相反，西班牙的市场拥有更大的自由度，因此急剧下降和回升频繁发生。
• 英国的房地产市场也各不相同。例如，伦敦房地产市场的情况与英国其他城市不同。在西班牙，北部的房地产价格上涨，而南部的房地产价格下降。世界领先城市（例如纽约，伦敦）的房地产充当其自己的市场，因此应进行分析。
• 市场周期的长短，下降和上升的深度也可能受到外部因素的影响。