在柬埔寨，如何拥有土地所有权？

外国人可以通过四种方式建立对土地的控制权：

1. 可以通过注册当地公司购买土地。
2. 通过租赁获得土地控制权。
3. 获得柬埔寨公民身份可以购买土地，这是政府积极鼓励的途径。
4. 土地有时是通过柬埔寨人代理购买的，但这被裁定违反法律，并不安全。

一、通过注册当地公司购买土地

外国人通常可以通过公司在柬埔寨拥有土地。这种结构为外国投资者（可以是个人或法人）提供的风险最小。可以持有一块以上的土地。但是成立一家公司很昂贵，维护成本也很高，而且租金收入税也很高。

适用的法律是《柬埔寨王国投资法》（第六章，第 16 条），其中规定土地所有权可以归于 “ 法律实体，在该法律实体中，超过 51% 的股权资本是自然人直接拥有的，具有柬埔寨国籍的个人或法人”。此外，“ 应允许投资者使用土地，包括长达 70 年的长期租赁，并可根据要求续签”。

土地控股公司的结构分为三层：

1. 不同类别的股份。土地控股公司必须是柬埔寨51% 的股份，但通常由两类具有不同权利的股份组成，一类由外国投资者持有，一类由本地投资者持有。例如，柬埔寨实体或个人可能享有较少的股份转让和提名董事的权利，而公司的决定可能需要三分之二的多数。
2. 少数控制协议。通常会制定一系列私人协议，柬埔寨股东可根据这些协议授予外国人特殊权利 - 例如，董事会中的永久性多数，不同的授权书或空白的股东转让表格。
3. 土地安全。土地持有公司经常在土地上进行抵押，这意味着未经外国人的同意，土地不能转让。

这种方法的主要风险始终是柬埔寨的合伙人。因此买方一定要认真对当地合伙人进行调查，以减少将来出现问题的可能性。

以下是组建公司的要求：

1. 将所需的初始资本（3500人民币）存入任何授权银行。然后，银行将发出存款证明。
2. 在商务部检查公司名称的唯一性。此过程的费用约为 10 美元，需要五天的时间才能完成。
3. 从柬埔寨投资委员会获得公司注册表格（CIB 01R）。也可以从 CIB 网站（HTTP://www.cambodiainvestment.gov.kh）下载，价格为 5 到 10 美元。
4. 公司必须加盖公司印章。这些通常由商务部制造，但公司可以选择在其他地方制造。印章的价格约为 15 美元。
5. 公司组织文件的摘要，例如章程，备忘录和公司章程，必须在公认的公共报纸上发布。其中应包含以下内容：公司名称、公司形式、业务范围、办公地址、公司任期、现金总资本、姓名和姓氏，职业，国籍，董事和 / 或审计员的地址、公司要注册的位置。登报费用约为 42 美元，需要 7 天的时间才能登报。至少要获得报纸和申请文件批准的两份副本才能申请注册。需要注意的是：

1. 必须在成立后一个月内或开始商业运营前 30 天内注册商业登记簿。必须将以下文件提交商务部的注册官：登记申请表副本、组织章程大纲及细则（2份）、合格声明（2份）、申请在授权报纸上刊登（2份）、董事或股东的身份证或护照复印件（2份）、董事和股东照片（2份）、董事无罪声明（2份）、出资决定（2份）。然后，注册文件必须由金边税务部门盖章并批准。这可以在一天内完成。费用为 26 美元。
2. 实地税收办公室需要进行税收注册。
3. 开始运营以及雇用或解雇员工时，必须通知劳工部。

二、通过租赁控制土地

长期租赁是外国人控制柬埔寨土地的另一种常见方式。例如，超豪华的金边莱佛士皇家酒店是长期租赁的。长期租约赋予出租人开发土地的一切必要权利 - 例如，他可以以自己的名义获得建设许可。这是一个非常简单的结构，但是没有公司结构安全。

从私人所有者处租赁土地没有最高期限 - 土地法中的期限是不确定的。租赁通常持续 50 年，70年或 99 年。超过 15 年的租赁必须在土地局进行注册。在州土地上，最长可以使用 40 年，并且可以延期。

对土地所有者的背景调查是必不可少的。

通常租赁合同中要包括以下内容：

1. 解决纠纷：通常是通过合同在柬埔寨境外（例如在新加坡）进行的。它的效力不如人们普遍认为的有效，因为许多土地纠纷并不涉及合同本身的纠纷，而涉及其他事务。此外，柬埔寨法院经常拒绝承认外国仲裁，或者拒绝重新审理仲裁法院已经决定的问题。
2. 通常会插入一个条款，要求所有者获得承租人的出售许可，或阻止所有者出售，除非新所有者承认租赁。
3. 此外，可以在土地局登记 “ 成批出售通知书”，写明未经租赁人许可不得出售土地。

租赁结构目前存在两个问题：

问题 1- 租约到期时建筑物的所有权

租约完成后，谁拥有建筑物尚未有定论。建筑物的 2 楼和 3 楼显然属于承租人，可以登记所有权。由于第一层的所有者还拥有土地，根据《土地法》，一旦租约完成，建筑物的所有者即为土地所有者。但是根据《投资法》（覆盖公司注册税收优惠政策），这些建筑物归出租人所有。

可以通过修改后的《土地法》和其他地方的变更来解决该问题。据报道，柬埔寨当局正在考虑建立一个单独的登记处，对建筑物的所有权进行登记。这将是向前迈出的一大步。这样的登记册将使《投资法》的规定生效。

问题 2- 土地注册处无法登记租赁

迄今为止，租赁已在土地注册处记录在产权契据上。Rendall说：“我听说他们现在正在注册。”“如果这是真的，那将是另一项重大发展，它将有效提高租户的安全性。”

三、通过获得柬埔寨国籍来购买土地。

获得柬埔寨公民身份是获得土地购买权的一种方式，政府对此表示鼓励。如果在柬埔寨进行大量投资，可以考虑公民身份申请。

四、通过代理人购买土地

代理人途径简单，价格便宜，经常被投资者使用，但它忽略了法律禁止外国人直接拥有财产的规定，是非法的，所有土地律师都强烈反对这种方法。

以下是该方法的运作模式：投资者与土地所有者签订信托协议注明 “ 我为您保留这块土地。”然后将土地抵押，并出租给外国人。采用这种结构的结果可能是被国家没收土地或强迫出售土地。