抵押贷款利率上升导致美国 9 月份的房屋销售下降

根据Zillow的一份新报告，2022年9月美国住房市场继续急剧降温，尽管从巨大的升值中恢复平衡，但不同地区和城市的情况大不相同。

负担能力的问题推动了活动的回落；陡峭的价格与高而不稳定的抵押贷款利率混合在一起，阻碍了销售，并将目前的业主冻结在他们的家中，减少了新库存的流动。

目前的房主正在审视房价和抵押贷款市场，并决定留在原地。在卖房者中，71%的人也是买家。在过去两年中以创纪录的低利率购买或再融资的房主明白，目前的利率将比他们目前的房屋收益少得多，除非他们寻找一个更实惠的地区。

在全国范围内，房屋价值在前两个月下降后，从8月到9月基本保持稳定。美国的典型房屋价值为358,283美元，比去年增长12.9%，比2019年高出近11万美元（43.5%）。在100个最大的都市中，正好有一半的房屋价值在2022年8月至9月期间有所上升。

"夏末抵押贷款利率的缓和带来了短暂的买家回流市场，证明了许多定价不高的购房者准备在房屋所有权变得更实惠时购买，"Zillow的高级经济学家Jeff Tucker说："不幸的是，今年冬天购物者更有可能与7%左右的抵押贷款利率相抗衡，相比之下，即使是今年夏天的利率上升也显得不大。然而，由于许多对利率敏感的购物者保持冷淡，那些现在前进的人将会发现更多的选择和更热切的卖家，比大流行开始以来的任何时候都多。"

在山区各州和西海岸的昂贵和高增长的都市，房屋价值从峰值水平下降得最远；下降幅度最大的是奥斯汀（-8.2%）、旧金山（-7.9%）和盐湖城（-6.8%）。在美国100个最大的都市中，房屋价值从峰值水平下降最多的17个都市都在西部。然而，这些地区的业主应该仍然有大量的资产；自2019年以来，房屋价值的升值范围从旧金山的26％到奥斯汀的65％。 

9月份的销售明显放缓。新的待售房源数量按月下降了18%，与去年相比下降了29.3%，部分原因是月底的活动急剧减速，当时利率最高。销量比2019年9月下降了6%以上。抵押贷款利率--月付款的最大驱动力--在整个9月份都在上升，而且波动很大，损害了买家为未来做计划的能力。

新的待售房源流向市场仍然贫乏；比8月份下降11.4%，是连续第三个月的两位数下降。虽然每年的这个时候新房源的流动通常会放缓，但与今年春季的高峰相比，下降幅度大于2019年。但是，即使需求下降，紧张的供应也可以使市场免受重大价格调整的影响。

目前，总库存比一年前的水平高出3%，但仍比2019年的水平低38%。考虑到市场上新加入的房源急剧减少，总库存的增加是由于房源在市场上停留的时间更长。房源在市场上的中位数时间比8月份有所上升，目前为19天。这比去年11天的上市时间更悠闲，但比2019年9月要快得多，当时房源通常要等一个月才会被卖家接受报价。

仍在市场上的买家看到的竞争条件远不如过去几个月，这让他们有更多的时间来决定买房，减少竞价战的机会，并在谈判中发挥更大的影响力。

目前，全国范围内的降价比例为27.5%，降价的房源比例也在上升--高于2021年的18.3%和2019年9月的22.3%。在前100个最大的都市区中，降价比例最大的是博伊西（47.8%）、凤凰城（45%）、犹他州的奥格登（44.4%）和盐湖城（43.9%）。

虽然租金增长趋于缓和，但在整个大流行期间的快速增长已经大大降低了租金的可负担性。Zillow的租金指数将美国的典型租金定为2084美元，9月份的年增长率为10.8%，低于2月份17.2%的破纪录的高峰。月度增长已下降到0.3%的较正常速度 -- 远离2021年7月的2.2%的峰值。

但租房者收入中用于住房的份额已经上升，从2019年9月的29%上升到现在的35%。当住房费用需要超过家庭收入的30%时，就会成为一种经济负担，留给其他必需品（如杂货）的支出就会减少。而一个典型的租房者在房租上花费超过32%的收入，与无家可归者的更快增长有关。自2019年以来，迈阿密（51.5%）、坦帕（49.1%）和凤凰城（43.8%）的租金涨幅最大。