南佛罗里达州棕榈滩县的公寓销售下降 24%

南佛罗里达州的房地产经纪人本周报告说，棕榈滩县的公寓销售大幅下滑，而豪华独栋别墅的销售却同比增长，因为2022年5月有更多的独栋别墅库存。

"随着棕榈滩县豪华单户住宅的上涨，看到市场上有更多的单户住宅也是一个值得高兴的消息，"JTHS-MIAMI总裁Brad Westover说。

棕榈滩县100万美元及以上的豪宅销售上升

尽管抵押贷款利率较高，供应量较少，销售价格较高，但棕榈滩县2022年5月的总成交量几乎超过了历史上的其他5月。

棕榈滩2022年5月的房屋销售总额同比下降（2022年5月为2956套，2021年5月为3777套），但表现明显高于2021年5月以外的每个5月。

棕榈滩现有公寓销售同比下降24.3%，从2021年5月的1,887套下降到2022年5月的1,429套，原因是库存不足和抵押贷款利率上升。单户住宅销售同比下降19.2%，从2021年5月的1,890套降至2022年5月的1,527套，原因是缺乏库存和抵押贷款利率上升。

2021年5月的销售总额飙升如此之高，是因为它受益于3%的抵押贷款利率、较高的供应量（尤其是公寓）和大流行驱动的需求。

2022年5月售出的许多房屋的利率是在3月和4月确定的，当时抵押贷款利率为5%。2018年是抵押贷款利率最后一次处于这个水平。

棕榈滩独栋豪宅交易量同比增长6.6%，2022年5月销售337套。2022年5月，棕榈滩现有公寓豪宅（100万美元以上）的销售量同比下降32.1%，至131宗。

购房者离开有税收负担的州到佛罗里达州购房（无州所得税），新进入市场的公司搬到这里，低利率，房产作为通货膨胀对冲的吸引力，工资上涨和锁定的累积储蓄，强劲的股票市场表现，由于大流行病和远程工作的扩大而对住房需求和生活方式的重新评估，都是推动南佛罗里达房地产需求的因素。

中端市场40-60万美金的公寓销售量大增

2022年5月，棕榈滩现有价格在40万至60万美元之间的公寓销售量同比增长5.8%，达到201笔。由于缺乏库存，棕榈滩价格在40万至60万美元之间的独栋住宅在2022年5月同比下降23.3%至415宗交易。

中型市场的公寓销售正在增加，因为那里的库存较高。全球买家更喜欢购买公寓。随着全球疫苗接种率的上升和世界各地政治局势的不稳定，南佛罗里达州的外国购房者正在增加。

接种疫苗的外国人早在2021年11月就被允许恢复到美国旅行，这导致更多的国际投资进入南佛罗里达州--美国外国买家的第一大目的地。全球买家在迈阿密购房，是因为迈阿密是一个世界级的全球城市，房地产价格比其他类似的全球城市要好。外国买家对我们令人难以置信的多样性和对所有文化的接受，以及我们所有的便利设施感到宾至如归。

抵押贷款利率的上升最终会减缓全国和迈阿密的房价增长速度

房价是由供求关系决定的。较低的供应和较高的需求造就了较高的价格。棕榈滩房地产的需求正处于历史高位。棕榈滩独栋住宅（1.7个月）和公寓（1.3个月）的库存量很低。

在当地，棕榈滩豪宅销售份额较大，这也是中位数价格同比大幅增长的部分原因。

为了对抗全国性的通货膨胀，美联储今年已经积极地提高了利率，并有计划地进行更多的加息。高通胀和美联储的紧缩政策是推动抵押贷款利率上升的主要原因。

抵押贷款利率已经从1月份的3%上升到6月份的6%。根据NAR的数据，同样是30万美元的抵押贷款，月付款已经从12月的1265美元上升到今天的1800美元。

根据房地美的数据，5月份30年常规固定利率抵押贷款的平均承诺利率为5.23%，高于4月份的4.98%。2021年全年的平均承诺利率为2.96%。

根据NAR的数据，到2022年第四季度，抵押贷款利率预计将达到5.3%。与美国8%左右的历史平均水平相比，这仍然很低。

长期来看，希望更高的利率将导致更多的市场天数（给买家更多选择）。更高的利率将最终导致定价的增长速度放缓。随着定价增长率的降温，总库存可能会在以后增长。从历史上看，库存在利率上升后六个月内会扩大，但今天的市场与以往不同。

棕榈滩的房价还没有开始缓和，因为库存很低。另外，支撑房价的因素之一是租金，而租金正在强劲上涨。

2022年5月，棕榈滩县独栋别墅中位价同比增长29.5%，从47.5万美元增加到61.5万美元。现有的公寓中位数价格同比增长23%，从25万美元增加到30.75万美元。

单户住宅库存量自2019年7月以来首次上升

2022年5月，独户住宅的库存量同比增长23.1%，从去年的2138个活跃房源增加到上个月的2631个。公寓库存同比减少20.5%，从2021年同期的2460套房源减少到1955套。

棕榈滩独栋别墅的新上市量从2069套增加到2222套，增长了7.4%。公寓的新房源从1,791套下降到1,754套，下降了2.1%。

单户住宅的库存月数同比增加了30.8%，达到1.7个月，这表明是一个卖方市场。现有公寓的库存量减少了27.8%，达到1.3个月，这也表明了卖方市场的存在。买家和卖家之间的平衡市场提供6至9个月的供应。

2022年5月底的活跃房源总数同比下降了0.3%，从4598个降至4586个。

在全国范围内，5月底的住房总库存为116万套，比4月份增加了12.6%，比前一年（121万套）下降了4.1%。按照目前的销售速度，未售出的库存为2.6个月的供应量，高于4月份的2.2个月和2021年5月的2.5个月。

棕榈滩房地产在2022年5月产生了3.326亿美元的当地经济影响

每一次房屋销售都会对经济产生影响：房地产行业产生的收入（佣金、费用和搬家费用），与购房有关的支出（家具和改造费用），与住房有关的支出的乘数（因房屋销售而获得的收入被重新循环到经济中）和新建筑（额外的房屋销售诱导增加的房屋生产）。

根据NAR的数据，佛罗里达州典型的房屋销售的总经济影响是112,500美元。棕榈滩县在2022年5月售出2956套房屋，对当地经济的影响为3.326亿美元。

2022年5月，棕榈滩的总美元交易量为22.8亿美元。单户住宅的交易额同比下降17.8%，从18.5亿美元降至15亿美元。公寓金额同比下降17.9%，从9.09亿美元降至7.46亿美元。

棕榈滩不良销售持续下降

上个月，棕榈滩所有成交的住宅销售中，只有0.6%是不良销售，包括REO（银行拥有的房产）和短期销售，低于2021年5月的0.8%。

2022年5月，棕榈滩的不良销售总额同比下降了38.7%，从31个降至19个。2022年5月，空头销售和REO分别占棕榈滩总销售量的0.2%和0.4%，同比增长。空头交易同比减少14.3%，而REO同比减少45.8%。

棕榈滩的不良销售比例与全国数字持平。在全国范围内，2022年5月，不良销售占销售的比例不到1%，与2021年5月持平。

棕榈滩的销售比例继续超过全国和州的水平

在佛罗里达州，全州独栋住宅的封闭式销售总额为28,861，同比下降6.9%，而现有的公寓-联排别墅销售总额为13,265，比2021年5月的15,491下降14.4%。已完成的销售可能发生在销售合同签订后的30至90多天。

在全国范围内，现有房屋销售交易总额完成交易，包括单户住宅、联排别墅、公寓和合作公寓，比4月下降3.4%，5月经季节性调整后的年率为541万。与去年同期相比，销售量退缩了8.6%（2021年5月为592万）。

根据佛罗里达州房地产商研究部门与当地房地产商委员会/协会合作的数据，全州单户现房销售价格中位数为42万美元，比上年增长21.8%。上个月，全州公寓-联排别墅单位的中位价为32.2万美元，比去年同期增长28.8%。中位数是中点，一半的房子卖得多，一半卖得少。

在全国范围内，5月份所有住房类型的现房价格中位数为407,600美元，比2021年5月（355,000美元）上涨了14.8%，因为所有地区的价格都在上涨。这标志着连续123个月的同比增长

棕榈滩房地产吸引了多个竞标者，买家纷纷以高价竞标

2022年5月，单户住宅的原始清单价格的中位数为100%，比去年的99.5%上升了0.5%。现有公寓的原价百分比中位数为100%，比去年的96.8%上升了3.3%。

棕榈滩单户住宅销售的上市日期和合同日期之间的中位数为11天，与去年持平。单户住宅的销售时间中位数为51天，比去年的58天减少12.1%。

公寓从上市日期到签约日期的中位数是10天，比22天减少54.5%。公寓的销售天数中位数为50天，比67天减少了25.4%。

2022年5月，棕榈滩的现金销售是全国数字的两倍

2022年5月，现金销售占棕榈滩成交量的57.4%，而2021年5月则为53.2%。根据NAR的最新统计，美国约有25%的房屋销售是以现金方式进行的。

现金买家并没有因为利率上升而退缩。

现金买家的高比例反映了南佛罗里达州作为美国卓越的房地产市场的首要地位，外国买家倾向于用全部现金购买，以及一些从更昂贵的美国市场搬来的买家，他们可以用房地产销售的利润购买更多的东西。

现金销售占所有棕榈滩现有公寓销售的66.3%，占独栋别墅交易的49.1%。