德国为什么是欧洲最值得投资房地产的国家？

德国拥有欧洲最稳定的经济，是吸引全球投资资金的理想目的地。

德国的房地产市场情况比较复杂：德国西部的情况与德国东部的情况截然不同，而德国的首都柏林则具有自己的特点。

由于以下关键因素，德国房地产投资是可靠的：

• 经济稳定。
• 低失业率。
• 人口增长。
• 德国国民的收入在增加。

一、柏林：潜力巨大的市场

德国首都的经济正在蓬勃发展。关键行业是 IT，医疗保健，电气产品制造和旅游业。柏林拥有欧洲数量最多的初创企业：每20 个小时就有一家新公司开业。

—是什么促进了柏林人口的增长？—主要原因是由于年轻的专业人员来到城市寻找工作。每年，居民人数增加40,000，占首都人口的1% 以上。

柏林房地产市场是世界上最具活力的市场之一。该市的经济增长和人口增长正在推动需求房地产价格不断上涨：

• 在 2011 年至 2016 年期间，柏林的平均住宅房地产价格翻了一番以上，达到每平方米 3,795 欧元。
• 同期，住宅平均租金上涨了 70%，达到每月每平方米10.99 欧元。

Mitte，Friedrichshain-Kreuzberg， Charlottenburg-Wilmersdorf和 Pankow 是柏林最昂贵的地区。这四个区是柏林仅有的购买和租赁价格中位数超过城市平均水平的部分。

Mitte是 柏林 最昂贵的 房地产市场，公寓的中位数价格为每平方米 4,570 欧元（相比之下，  第二贵的行政区弗里德里希斯海因 - 克罗伊茨贝格为每平方米 4,040 欧元）。米特区的租金中位数为每平方米 12.95 欧元，比柏林的平均价格高出 28%。郊区的住宅物业更便宜：例如，在柏林东部的一个自治市镇Marzahn-Hellersdorf，提供价格从每平方米1400 欧元起的公寓，而该地区的租金从每平方米 5.6 欧元起。

在柏林购买公寓时，不能指望从租金中获得快速利润。当地住宅房地产主要在其未来资本升值方面很有希望。首都的物业每年产生3-4% 的合理租金收入并带来价值增长。

柏林对非住宅物业的需求也很高。2018年，商业领域投资 49 亿欧元。对此类财产的需求持续增长，尤其是在中部地区。价格上涨导致收益率下降至每年3–6%。

二、西德：流动性房地产市场

德国西部是商业和工业区，基础设施发达，失业率低，人口购买力增强。德国西部的房地产市场的特点是：

• 对物业租赁和购买的需求很高；
• 与德国东部相比，提供的物业更少；
• 高租金：住宅物业每月每平方米 12-15 欧元，商业物业每平方米 35 欧元；
• 高房地产价格：平均每平方米 4,000 欧元起；
• 低产量：3–6%。

慕尼黑，斯图加特，美因河畔法兰克福，杜塞尔多夫和汉堡是西部地区最大的高流动性房地产中心。

经验丰富的投资者不仅关注大城市，这些城市的市场过热导致房地产价格上涨，他们还关注的城市是拥有 5 万至 30 万居民，发达的基础设施和低失业率的城市。房价保持增长潜力的地区包括路德维希港，雷根斯堡，英戈尔施塔特，奥尔登堡和海尔布隆。同时，在拥有 20,000 至 50,000 居民的较小社区中，可以通过便宜10% 至15% 的物业获得与大城市相同的收益。

西德的商业房地产是安全的选择，因为其价格不断上涨，其流动性很高。选择此类物业的投资者不取决于他们提供的当前收入，而是未来的资本增值。

—在德国西部哪个商业物业最可靠？

—那些在好地段，具有长期租赁合同且状况良好的人。螺号网认为养老院和医疗中心是未来 15 至 20 年内德国最有希望的商业地产类型。

德国西部，特别是南部地区，国内旅游业也很发达。该地区最受欢迎的度假胜地是斯登伯格（Bain -Baden）温泉小镇，加米施 - 帕滕基兴（Garmisch-Partenkirchen）滑雪胜地，以及施塔恩贝格（Starnberg）和蒂蒂湖 - 新城（Titisee-Neustadt）。热门旅游区的租金需求很高：例如，在 2018 年，巴登 - 巴登（Baden-Baden）吸引了超过 100 万游客，而该镇的酒店床位则不足 5400 个。

三、东德：市场动态发展

德国东部以其经济的快速增长和巨大的发展潜力吸引着投资者。人口在增长，该地区的购买力也在增长。与此同时，失业率正在下降：例如，德累斯顿和魏玛的失业率在 2017 年 5 月至 2018 年 5 月之间下降了0.9%。

一般而言，德国东部的房地产市场具有以下特点：

• 该物业比德国西部便宜25–30%；
• 相对较高的收益率：4-8%；
• 与西部地区相比，提供的物业数量更多；
• 房地产价格和租金增长率：在 2012 年至 2017 年之间，房价平均上涨了38%，而租金上涨了21%。

德国东部最有前途的房地产市场位于大城市：莱比锡，德累斯顿和波茨坦，其发达的基础设施和适度的生活成本吸引了年轻人。2017年，莱比锡的平均租金达到了每平方米 7.08 欧元，比 2015 年高出近26%，但与德国西部大城市相比仍显着降低。

由于价格相对较低，德国东部的收益率仍高于该国西部：住宅物业的收益率为4–6%，商业物业的收益率为6–8%。

哈雷（Halle）和开姆尼茨（Chemnitz）这样的小型大学城市更适合学生物业投资，许多国际学生希望以合理的价格获得高质量的德国教育。