大阪适合投资哪种类型的房产？

日本的房子多是独栋建筑，即使是公寓，一般也只有一栋。价格由低到高分别是：

低层公寓（APART ・アパート）：木质结构或轻量钢铁构架的准耐火构造，一般 2 层比较多，从构造上看，建筑费低，房租便宜，没有电梯，没有管理人员，管理费低。
高层公寓（MANSION ・マンション）：钢筋混凝土，耐火构造，高层住宅，隔音性好。建筑成本较高，房租比 APART 要高，有电梯，有管理人员，管理费较高。
木造独栋（House ・一戸建て）
高层塔式公寓（TOWER MANSION ・タワーマンション）。比普通 Mansion 要高很多，命名时喜欢加个 Tower，多位于绝对中心地段，除了电梯和管理人员，多有健身房、会客厅等配套，向豪华酒店看齐。
别墅（高級住宅・別荘）：不同于木造独栋，这个更近似中国所说的别墅，面积大（占地面积多大于 200 平米），钢筋混凝土结构，内部装修豪华。

新的叫做新筑，旧的叫做中古。

现在的日本，是房产泡沫时代后，房产投资最热的时代。其中一个原因是因为华人入场，香港台湾是初期主力，大陆则是近两年开始渐渐反超。日本政府对于外国投资者，在政策税金上一视同仁。不论是日本人还是外国人，比较适合投资的房型都是中古公寓（二手公寓）。

为什么多数人选择投资中古公寓？

1. 性价比最高

中古公寓的魅力首先在于它的价格要便宜的多。一般来说，以新房价格的七八成就可以买到 10 年房龄的中古公寓。

虽说房龄 10 年，但内部设备还是新的，日本人对物品保养的非常到位。只要做个大扫除、换张墙纸，就与新房无异了。

而且，出租时，中古公寓和新筑公寓价格相差不大。

2. 可选范围广

新房可供选择的数量非常有限，一般符合条件的房子可能只有 1 到 2 处。日本就这么大，没有那么多的新房再规划。如果拘泥于购买新房，那很有可能要牺牲掉个人偏好。

而各式各样的中古公寓在同一区域里同时出售的很多。

3. 有助于了解现状

先问自己两个问题，一是 “ 什么样的人会住进来呢 ”，二是 “ 这里的物业管理怎么样 ”。如果住在同一公寓里的人素质不高，或者公寓里多是修缮金未缴的住户，那么公寓的资产价值就会显著降低。

买新房就像是一场赌博。公寓管理怎么样、未来的邻居有没有人未缴修缮金、房子的上下左右住着怎样的人，这些都要买房后才知道。

反之如果买的是中古公寓，是已经被市场检验过商品。整栋公寓处于怎样的状态、市价多少，邻居是怎样的人，这些都可以在买房之前进行研究。

为什么外国人买不好中古公寓？

1. 价格差别大

首先，中古公寓的售价起伏很大。尽管总体而言，中古公寓比新房价格低得多，但也有中古公寓价格与市价相差极大，比新房还贵的例子也有很多。

由于新房的卖主是不动产开发商，一般不会给房子定价太离谱。他们会在土地价格、建筑费、广告费等的基础上，制定一个能把房子卖出去的价格。

所以他们会在分析市场的基础上决定售房价格。

然而由于中古公寓的卖主是个人（即使都是委托中介方），价格多少完全由卖主个人决定。如果卖主没有调查过市价的话，那么有可能他们的定的房价会跟市价有较大出入。当然，如果卖主急着卖房的话，以低于市价的价格卖出也是很多的。

2. 寻找成本高

虽说很多地方都有中古公寓在出售，但是要找到理想的投资目标也很困难。对比新房，新房是按照 “ 售卖期 ” 进行出售的，一栋建筑物里数十数百间房子一口气卖出去，让购买者在信息获取上更为轻松。

中古物件在各种不同渠道里出售，所以门户网站上的不动产公司每天都要对信息进行更新确认，但是信息量太大，很多房产都是多个不动产公司在售，所以每一处房产都必须仔细确认。

在大阪比较受欢迎的另外一种房产类型是中古一户建

如果看中的中古楼内部刚刚装修过，外面也挺好，那是可以放心住上几十年的

一户建的价值包括两个方面，：一个是建物，一个是土地的所有权。

总结一下：

选房子没有必要买新房，在新房变成旧房的过程中，价格会跌很多。
造好 1 到 2 年的旧房最实惠。
周围有没有超市、银行、便利店等公共设施很重要。
买房要注意的是，不要总盯上便宜房子，比如离车站远的啦，年数 30 年以上的啦，等等。
同样地段内，一户建优于楼房。
建筑年数小于 30 年，最好是 20 年以内
建筑面积不能低于 40 平方米
不是一户建的话要有电梯
房子内部要 RENEW 或叫 REFORM 过，也就是房子里面要全新的。
房子的位置不能太偏，房子离车站不能太远，如 10 分钟以上就不要考虑了。