新加坡私人住宅价格有望温和上涨

在弹性的租赁市场中，新加坡的私人住房市场有望在明年实现适度的价格增长。然而，预计开发商将继续面临库存中大量未售出私人住房的挑战，尽管据某些估计，到 2021 年底供应过剩的状况可能会缓解。

新加坡市区重建局（URA）的数据显示，截至今年第三季度末，未经规划的私人住房项目中有 31,948 套未售出单位，较第一季度末的最高点 36,839 套有所下降。假设开发商继续平均每年出售约 9,000 套私人住宅，那么未来两年（2020年和 2021 年）的住宅销售量将约为 18,000 套。另一方面，政府已确认的政府土地销售计划清单中的土地供应被假定为每年约 3,000 套私人住宅，或两年内 6,000 套。

相对于 GLS 供应而言，较高的承购量将导致未售出未建成的私人房屋净减少约 12,000 个单位。

仲量联行研究和咨询高级总监王德辉说：“如果 GLS 继续保持保守并被主要市场的销售所超越，我们可以看到这一数字到 2021 年底将降至 20,000 套以下，这有可能促进市场复苏。”

他补充说：“如果到那时，新加坡的经济增长回升，购房需求得到改善，这将为私人房价的强劲增长铺平道路。”

Edmund TieCo高级研究和咨询总监 Alice Tan 表示同意，指出未来几年管道中未售出，未完工的单位的减少将受益于以下事实：来自私人部门的私人住房土地供应在 2018 年 7 月的降温措施结束了集体销售热之后，石油已经枯竭。

2017年，上一次未售出未完工的单位数量降至 20,000 以下，这一数字在当年第二季度末达到了 15,085 单位的低点。

到那时，已确认的 GLS 计划清单在过去的几年中已被削减，并且增加的渠道少于主要市场的销售额。随着放宽卖方对住宅物业的印花税，购房气氛也开始有所改善。开发商渴望土地，加剧了集体买卖热潮。

今年第三季度基准的 URA 市私人住宅价格指数比去年第四季度上升了2.1%。

大多数房地产顾问预计全年增长 2-3.5%，增幅低于2018 年的7.9%。

ETCo的 Tan 女士预测 2020 年该指数将上升 2-4%。ERA Realty 的主要执行官尤金 · 林（Eugene Lim）预计，明年物价指数将上升 2.8% 至3.5%，与他对2019 年的估计相似。

世邦魏理仕东南亚研究部负责人戴斯蒙德 · 辛（Desmond Sim）有点保守。他预测，由于经济放缓和普遍供过于求，该指数将在 2020 年上升高达 1%，而仲量联行的王先生则预计该指数的变化范围将从 -1% 到+%。根据ERA 的数据，今年（截至 12 月1 日）有 52 个私人住房项目启动。

世邦魏理仕的辛先生指出，这是五年来的最高发行量。他说：“较小的单位仍然是销售的主要驱动力。由于每平方英尺的高价格，房屋面积受到损害，以保持绝对的量子可口性给买家。”

观察家还指出，2019年发射的接收量不均衡。除了定价，位置和其他差异外，影响发布成功的一个关键因素是开发人员奖励代理商的意愿。今年一些发射的佣金高达 3-4%。一位内部人士对英国电信说：“2017 年佣金率还不到 2%，而在 2018 年7 月房地产降温措施之后，佣金率曾上升至2-2.5%。”

ERA的 Lim 先生承认，对于房地产经纪人来说，2019年是更好的一年。“但是我们所有人都必须为此付出很大的努力。买家在市场上有很多选择，代理商需要密切跟进，以确保他们不会失去领先优势。我们希望到 2020 年会有类似的情况”。有人猜测，一些大型机构计划在明年向开发商要求更高的佣金，尽管鉴于利润的减少，对开发商可以支付的金额有限制。

房地产分析师预计，今年开发商将在 9,200 至 10,500 套私人住宅之间迁移，而去年这一数字为 8,795 套。对于 2020 年，他们的预测范围为 8,000 到 11,000 个单位。

ETCo的 Tan 女士指出，尽管采取了降温措施和经济放缓，但市建局于 3 月发布了《 2019年总体规划》草案，这是支撑今年私人住宅需求的主要动力。

她说：“各种地区，特别是大南部海滨地区的改造计划，使投资者对新加坡房地产业的前景以及现有私人住宅的投资潜力充满信心。”低利率也支持了住宅物业投资的需求。

明年，世邦魏理仕的 Sim 先生预计开发商将专注于现有存货，同时保持审慎的土地竞标策略。“在营销项目中，他们将继续关注内在属性，例如生活方式主题，设计，位置，任期和装修以推动销售。”

仲量联行的王先生表示，如果市场保持稳定并提高销量，开发商可能会在 2020 年采取坚定的定价策略。“但是，如果需求减弱，则启动价格可能会有所回落，并且先前推出的项目的价格可能会有调整。”

Tan女士设想继续对捷运站和生活设施附近位置良好且价格诱人的项目保持购买兴趣。也就是说，她强调了公共住房市场对郊区私人住宅的竞争日益激烈，以及为组屋购买者提供的增强型公积金住房补助金。谭女士说：“预计郊区私人公寓的开发商将加大市场推广力度，并对这批郊区购房者的价格敏感性和期望做出回应。”

尽管开发商今年出售的私人房屋数量将比去年高，但转售市场上交易的私人房屋数量预计会减少。Sim先生估计 2019 年的数字约为 8,400-8,500 辆，低于去年的 13,009 辆。他对 2020 年的预测约为 9000 辆。

市建局 2019 年第三季度的私人住宅租金指数比 2018 年第四季度增长2.4%。仲量联行的王先生预计，由于供应量少和空置率下降，该指数今年年底将增长2.5-3%。

预计今年将有 7,933 套私人房屋获得临时居住许可证（TOP），较去年的 9,112 套有所下降。截至 2019 年第三季度末，全岛空置率从上一季度的6.4% 降至6.1%。

根据第一太平戴维斯新加坡公司对 URA Realis 数据的分析，2019年第三季度全岛共有 26,998 个私人住宅租赁开始 - 环比增长12.9%，同比增长4.2%，也是有史以来最高的季度数字。

第一太平戴维斯研究负责人张爱玲（Alan Cheong）说：“除季节性因素外，活跃的租赁市场还受到外籍人士大量涌入的支持。银行和金融机构，科技，制药，消费品和服务等所有行业的增长均可见一斑。在最近几个季度的不确定的商业环境中，这也抵消了一些外派人员的外流。”

“从代理商的反馈中，很大一部分是基于项目的工作。他们对传统经济公司的住房津贴每月主要在 4,000-8,000 新元之间，而对于许多在科技公司工作的人，每月住房津贴在 4,000 新元以下。”

第一太平戴维斯发现，2019年第三季度以及前九个月的租赁交易量中约 63% 是由每月租金在2,000 新元至不到 4,000 新元的单位所占。其次是单位租金从每月 4,000 新元降至不到 6,000 新元，所占份额超过16%。

张先生有信心 2019 年全年的租赁交易量将创下新纪录。他补充说，尽管经济增速放缓，但随着公司继续将人员转移到新加坡，“强劲的势头将在 2020 年持续下去”。

“到 2020 年，租赁市场可能受到新旧经济体系中海外劳动力的不断扩大的推动。”