马来西亚房产市场现状：房价较低，需求稳定，继续去库存

根据 评估和物业服务部 （JPPH）的数据，2018 年，全国房价指数上涨了 3.31%（经通胀调整后为3.14%，低于2017 年的 6.13%，2016 年的 6.97% 和2017 年的 6.47%）。按季度计算，2018 年第四季度房价指数上涨了2.45%（经通胀调整后为1.94%）。

马来西亚的平均房价在 2018 年为 416,993 林吉特（100,685美元）。

一、房价仍低于亚洲金融危机前的水平

令人惊讶的是，按通货膨胀调整后的价格，马来西亚的房价仍然低于 1997 年亚洲金融危机之前的水平。

马来西亚的房价在 1990 年代初期迅速上升，经历了两次特别剧烈的上涨 -1991 年房价上涨了 25.5%（实际价值为20.3%），而在1995 年则上涨了18.4%（实际价值为14.4%）。亚洲危机部分破坏了这些成就。

自亚洲金融危机以来，吉隆坡的房价已大大超过了全国其他地区，尤其是在 2008-2009 年经济衰退之后，借助大吉隆坡计划，房地产市场得以振兴，目标是发展关键地区，包括 “ 捷运项目 ”。从2005 年到 2015 年，吉隆坡的房价飙升了近122%（经通胀调整后为73%）。

相比之下，全国价格上涨的幅度较小。从 2005 年到 2015 年，马来西亚的房价上涨了96.1%（经通胀调整后为52.4%）。

从 2016 年到 2018 年，全国房价平均每年上涨5.5%（经通胀调整后为3.6%）。

二、房产市场需求稳定

JPPH称，2018年住宅物业交易量增长 1.4%，至197,385 套。以价值计算，交易上升0.4%。

柔佛州 2018 年住宅物业交易同比增长最大，为7.8%，其次是吉隆坡（6.8%）和槟城（3%）。相比之下，雪兰莪（Selangor）则微跌0.4%。

三、住宅建设因政府冻结高端开发项目而受压

JPPH数据显示，2018年新推出的单元数量下降 14.9%，至66,040 套。吉隆坡和雪兰莪分别下降了 56.1% 和9.9%。柔佛州的新房则在2018 年增长了17.3%。

2018年房屋开工量同比下降8.6%，竣工量小幅下降0.7%。

住宅建设的疲软可以部分归因于政府决定冻结对高端房地产开发的审批，以解决奢侈品市场供应过剩的问题。该限制于 2017 年 11 月生效，涵盖了价值超过 100 万马币（241,245美元）的物业。

第二财政部长拿督斯里 · 乔哈里 · 阿卜杜勒 · 加尼（Datuk Seri Johari Abdul Ghani）说：“这将是暂时的，直到我们去除所有多余的房屋供应为止。”“供需之间存在严重的不平衡，我们不但要避免这种情况对经济产生不利影响，还必须对房地产开发战略进行审查。”

同时，政府将继续促进经济适用房的发展，特别是价格低于 30 万马币（72,374美元）的住房，以满足这一领域的强劲需求。

“在这个部分，对 48% 的可负担房屋的需求与仅能满足其中28% 的需求之间存在差距。这是甄待解决的领域。”Johari 补充说。

2017年 1 月，根据《 2011年马来西亚人民住房（PR1Ma）法案》，贷款总覆盖率增加到 100%，这使首次购房者更容易获得融资并降低 40 万令吉以下房屋的印花税。每月收入不超过 7,000 马币的借款人有资格获得该计划。对于价值低于 300,000 马币（72,374 美元）的房屋，转让工具和房屋贷款工具的印花税豁免也从50% 提高到100%。  

四、房产抵押市场持续扩大

根据 马来西亚国家银行 （BNM）的数据，截至 2019 年3 月，未偿还住房贷款同比增长 7.6% 至 5348.1 亿林吉特（1290.2 亿美元）。尽管近年来放贷准则更加严格，但抵押贷款市场目前约占 GDP 的36.6%，高于 2008 年的 22.3% 和1996 年的13.1%。

但是，增长率正在放缓。从 2016 年到 2018 年，住房贷款价值年均增长 7.9%，低于2007-2015 年的年均增长率 13.1% 和2000-2006 年的年均增长率19.3%。

五、收紧贷款和推进反投机措施

马来西亚国家银行（BNM）于 2012 年 1 月 1 日引入了更严格的贷款准则，要求抵押资格评估应基于净收入，考虑到：

• 法定减税；
• 雇员公积金（EPF）捐款；
• 所有其他债务义务。

2013年 7 月，国行加强了贷款审批：

• 新的最高房屋贷款期限从之前的 45 年减少到 35 年。
• 个人最高贷款期限从 35 年缩短到 10 年。
• 预先批准的融资产品不再可用。

政府还采取了其他一些反投机措施：

1.严格监管开发商的措施。最近引入了住房许可证项目保证金，该保证金占估计项目总成本的 3%。住房和地方政府部已提出罚款500,000 林吉特，以及对放弃项目的开发商最高判处三年监禁。

2.资本利得税增加。2014年 1 月 1 日，购买后三年内出售的房地产的不动产增值税（RPGT）从15% 上升至30%。

四到五年后出售的房地产收益税分别提高到20% 和15%。六年或以上的房产出售后，将不会对公民征收RPGT，而公司则需缴纳5% 的税。

对于非公民，在持有至多五年之内出售的房产的 RPGT 为30%，而在购买后六年或更长时间内出售的房产的 RPGT 为5%。

3.开发商的计息计划（DIBS）结束。政府禁止银行通过 DIBS 提供融资，DIBS于 2009 年推出，目的是促进公寓销售。开发商在项目建设过程中，开发商应向买家支付贷款利息。

4.批量销售限制。马来西亚政府还要求房地产开发商在批量销售超过四个单位之前必须获得许可。

有专家认为，在这一系列的措施下，马来西亚房产市场恢复到原来的高位，可能需要三年的时间。