世邦魏理世最新报告：详细解析推动曼谷房价上涨的主要因素

随着泰国房产市场的蓬勃发展，许多人开始关注曼谷房地产的现状。在最近的一份报告中，世邦魏理世泰国分公司执行总监 James Pitchon 分析了曼谷 30 年的发展历史及其房地产特点，揭示了驱动曼谷房产价格的主要因素。今天，螺号网将为大家做一个简要的分析，以便各位投资者能更好地了解曼谷的房产情况。

一、曼谷公寓近 30 年的发展与现状

1979 年，泰国公寓法案获得通过，允许外国人合法持有永久产权公寓。到 1988 年，曼谷市区只有大约 2600 套竣工公寓。如今，曼谷有 140000 套公寓，曼谷大都会区有 630000 套公寓。

1988 年，曼谷一套公寓的单价是 20，000-25，000 泰铢 / 平方米，购房者到手的也只是一套毛坯房。与 30 年前相比，现在的平均价格上涨了 1000% 以上，曼谷黄金地段新开发的期房项目售价超过 30 万泰铢 / 平方米。

人们常说“地段、地段、地段”是房产投资的关键，但曼谷周边项目的价格差异很大。此外，几乎所有完工项目和期房项目的价格都相差很大。即使位置挨着，不同项目的价格也大有不同。

例如，在 20 世纪 80 年代末，市中心最好的公寓项目是 Somkid Gardens，价格为 35000 泰铢 / 平方米。

现如今，Somkid Gardens 新项目的转售价钱 17 万泰铢 / 平方米起，而仅 500 米之隔的其他新项目，如（1）SC ASSET 于 2016 年发布的 28Chidlom 新项目，现阶段还未竣工，成本价为 35 万泰铢 / 平方米，（2）Sansiri 的 98Wireless 新项目，于 2016 年竣工，据报导市场价为 70 万泰铢 / 平方米。
一般来说，新房地产项目的价格受土地成本、建设成本、开发商利润率和人们愿意支付的价格的驱动。二手房的价格不是由成本驱动的，而是由人们愿意支付的价格驱动的。

在研究了推高曼谷房地产价格的各种因素后，CBRE 发现，曼谷一些项目的价格正在上涨，而其他项目的价格却没有上涨的原因是，曼谷房产未来的潜在供应不受政府规划的严格限制。

在曼谷，由于两个因素，一些项目的价格没有上涨。一是“技术过时”，如天花板低，建筑设计和规格不符合投资者的要求。另一个是“有意淘汰”，也就是说，公寓业主未能维护和升级公共区域，使得其对潜在投资者的吸引力越来越小。

一般来说，曼谷每栋建筑的定价规则是不同的，这些不同项目之间的价格差异对于同一地区的房产比其他城市更为显著。所以了解推动曼谷公寓定价的因素非常重要。

二。曼谷公寓价格上涨的驱动因素

1. 位置和地价

区位和地价是决定价格的重要因素。目前，曼谷最昂贵的新房地产项目集中在兰皮尼、萨顿、素坤逸和沿河的几条道路上。最佳位置取决于交通的便利性。
数据显示，曼谷的地价在过去 30 年中上涨了 10 倍以上，从 2018 年 4 月至 6 月，曼谷的平均地价上涨了 32.3%。泰国的土地供不应求，不断推高房产价格上涨。
此外，社区也是一个非常重要的因素。房东和房客都想住在设施便利的高端社区，而区域优势将决定这个社区的质量。

2. 房龄

在曼谷，近年来，由于新项目的规划不受政府控制，增长相对较大。新房产销售与二手房销售的比率大约是每售出一套二手房就有 4 套新公寓。然而，由于土地有限，新供应减少，同一地区的房地产转售价格相对便宜，维护良好的二手房越来越受欢迎。
例如，在英国，由于各种因素，包括非常严格的规划规定，每年只有有限的新供应，二手房供应在待售库存中的比例要大得多。在英国，每售出一栋新房产，就有八栋二手房成交。因此，可以推断，土地的限制和新增供应量的减少将在一定程度上刺激二手市场的发展。
房子越老，土地就会升值。理论上，如果房产及物业保养良好，增值地价会推高转售市场价格。曼谷同区域的项目由于建筑存在较大差异价格也很不同。

3. 项目总数

一般来说，价格是由供求关系决定的。具有少量单位（限量供应）的物品应该比具有大量单位的物品表现更好。然而，曼谷的情况并非如此。项目套数多的满足了民众的需求，具有较高的市场认知度。

4. 项目占地面积

如果项目区域太小，项目的可见性和公共区域将受到限制。豪华项目需要至少两个 RAI(3200 平方米），但最好是三个 RAI(4800 平方米）。

5. 土地比率

土地比率是土地总面积除以单位总数。土地将变得越来越贵。对于目前的新开发项目，地价将占项目总成本的 50% 以上。
世邦魏理仕预测曼谷的土地价格将继续上涨，并在总价格中占据越来越大的比重。单位土地相对较多的项目价格会更高。

6. 高层建筑和低层建筑

一般来说，曼谷的高层建筑比低层建筑表现更好，因为高层建筑往往视野更好，通常有更大的公共区域和更多的配套设施。一般来说，低层建筑的公共面积相对较小，建筑间距为 3 米，而高层建筑的楼间距可以达到 6 米。
曼谷的规划条例规定建筑宽度限制为 10 米。在中央商务区的大部分地区，建筑的宽度限制在 6 -10 米，高度限制在 23 米，最大面积为 10，000 平方米，通常为 7 - 8 层。

7. 房屋户型

一般来说，拥有一居室、两居室、三居室和更大公寓单元的房地产项目被视为可以实现更高价格的豪华项目。因为只有一种大小和类型的建筑通常只吸引一部分市场投资者，从而限制了潜在投资者的数量和可实现的价格。

8. 房屋内部格局

对许多投资者来说，项目的布局和实用性比面积更重要。不同类型的买家对室内格局有不同的要求。投资型买家会选择租户可接受的最小单位面积，从而增加租金收入。自住者更喜欢较大的公寓，并愿意为额外的实用价值支付更高的价格。

9. 设计质量

除了单元布局，建筑设计的整体感知，这是非常主观的，取决于个人感受。总的来说，一些温馨的设计会增加购买者对项目的好感度。例如，大厅的天花板高度至少应为 4.5m.. 大厅的入口允许婴儿车和轮椅自由进出。最好有一个单独的停车场电梯，以确保所有居民都可以通过主厅，因为这提供了额外的安全，而不是允许每个人直接从停车场进入单元大楼。公共配套设施的设计既实用又经济，便于打理。好的厨房和浴室也会使这个项目更加昂贵。阳台舒适、玻璃窗隔热隔音等精装优质设计将推高价格。

10. 入住比例

在泰国，外国所有权被限制在 49%，所以理论上，外国配额应该有溢价。“外国配额溢价”的潜力取决于度假区的外国需求水平。对于一些业主比例较高的建筑，价格会更高，因为在这些项目中，可供转售的单元较少，导致稀缺和理论上的更高价格。大多数投资者更喜欢业主比例高的项目。

11. 独特的景观

景观稀缺推高了价格。有些建筑有其他建筑没有的独特景观，例如俯瞰兰皮尼公园和湄南河等。

结合报告中提及的这些因素，一方面，投资者们在曼谷进行房产项目的选择时能更科学，另一方面也反应了曼谷房价必将继续上涨。这样一个有活力的投资市场，是有眼光的投资者绝对不应该错过的。