在日本购买“老破小”二手公寓需要注意哪些点？

一、日本二手公寓为什么具有吸引力？

共有建筑物中的独立公寓单元是日本房地产投资市场中最受欢迎的资产类别，尤其是对于较小的私人投资者而言，其原因如下：

1. 负担能力

公寓式公寓的占地面积较小（建筑物的整个占地面积在业主之间分配，与公寓的平面图大小成正比），通常是进入市场最便宜的方式，并具有立即实现交钥匙盈利的潜力。唯一比公寓便宜的资产类型是农村土地，上面一般没有建筑物，有也是基本处于废弃状态的房屋这些类型的房屋很少能直接从购买中获利，因此需要大量的装修或营销工作才能租出去并开始产生收入。

另一方面，位置良好的公寓单位可以从购买之时（如果已租用）就产生收入，或者可以很容易地租用，可能仅需相对较低的额外投资即可进行翻新或改进。

2. 稳定性

单位所有者每月向共同拥有建筑物的储备金池缴纳的费用，以及每月的管理费，通常将用于支付大部分或全部结构性和公共区域维护费用（包括单个阳台）。尽管这些费用会随着时间的流逝而增加，但是随着建筑物的老化和需要更多的定期维护和翻新，对于单位所有者而言，不会被要求支付任何意外的大笔付款用于结构或公共区域的维护和翻新。计划内和计划外的维修和翻新通常将由建筑物管理公司负责，所需的资金将从这些储备金中提取。

仅在发生严重的意外损坏的情况下（例如在大地震或其他自然灾害的情况下）才需要一次性付款 - 即使在这些情况下，如果累积的储备金不足，则物业管理公司通常更愿意通过借贷解决问题 - 并提高每月费用以随着时间的推移进行补偿 - 而不是向单位所有者收取维修费用。

3. 可出租性

公寓单元是单身、无子女夫妇和小家庭的首选。由于日本的人口结构，人口的快速下降和老龄化趋势，这些租户概况构成了日本可用租户基础的最大部分。较大的家庭虽然确实存在，但比较少。大家庭通常都倾向于选择抵押贷款购买自己的较大公寓或房屋。

因此，大中城市热门居住区中的较小单位（studio，1- 2 间卧室）很少会出现长期空缺（特别是如果建筑物维护得当），这当然有助于保持健康和稳定的租金收入。

4. 盈利能力

在日本，特别是在日本的中型和大型城市人口稠密的大都市中心，而这个国家的地形主要由山脉组成，因此空间非常宝贵。与大多数西方国家普遍使用的房屋形式相反，甚至在郊区也要向上建造高楼。在日本，采用紧凑而多功能的室内设计的小单位建筑面积是常见的做法，更大的建筑面积对应着更高的价格，价格上涨的幅度远远大于这些较大单位的可达到的租金金额（租金也随空间的增加而上涨，但不如购买价格上涨得那么厉害）。

于是，面积较小的公寓（专为日本单身、夫妻和小家庭习惯的最小居住空间而设计）往往比大型公寓（在日本被认为是豪华的）或房屋产生更高的收益。

二、房龄对租金收入的影响

日本房地产市场的另一个独特方面是源于日本人对新事物和现代事物的痴迷，这意味着建筑物，尤其是未使用钢筋混凝土建造的较小建筑物，其材料使用期限通常都不会超过 30 年。因此，很少见到能经受时间考验或长时间遭受风雨侵蚀的砖石房屋。于是，较老的建筑物，尤其是木质或钢构木结构，在使用期限内价格往往会急剧下降，而且，这些较老的建筑物可达到的租金也会随着使用年限的增加而减少，它的降幅并没有购买价格图的降幅那么大，这导致较小、较老的公寓单元的租金收益率显著提高。 小单位公寓的价格可低至 20-30000 美元，每年在日本许多有吸引力的地区产生的租金收益高达税前净税的 8 -10%。

三、现金牛的内在危险

由于上述所有因素，日本收益率最高、最稳定的资产类别是共同拥有区块中较小、较老的公寓单元，因此，这些单元往往非常受投资者欢迎，特别是首次在这一领域进行投资的私人、规模较小的投资者，他们自然是寻找尽可能的最高收益率（考虑到日本自 20 世纪 90 年代初以来缺乏稳定的长期资本增长，这是有道理的——自 2012 年末以来，这一趋势只是部分停止了）。

然而，这些“现金牛”有一个固有的独特风险，虽然不是不可克服的，但在将其全部资本或储蓄注入一个只包括或主要包括这一资产类别的大型投资组合之前，应该考虑到这一风险，而且这种风险对于许多首次购买的人来说可能并不明显。

四、开发人员的诡计

实际上，这意味着，随着建筑物的老化和维护，翻新要求和月费的上涨，这些不道德的从业人员往往会蜂拥而至，并开始向业主合作社施加压力，以低得离谱的价格将公寓其出售给他们。 为此，他们会引用不正确的数字和统计数据，以迫使业主出售，如果业主拒绝或试图推迟出售，这些人往往会说存在潜在损失的风险。 该策略涉及将建筑物的折旧年限与其实际寿命等同起来的事情 - 两种评估方法通常彼此无关，因为建筑物（尤其是钢筋混凝土建筑物）可以进行实用且可盈利的装修并以当前宜居和可租用的标准快速发展， 虽然日本是一个诚实守法的社会，但是哪里都有烂苹果，日本也不例外。在房地产领域，这些烂苹果经常出现在住宅开发公司–这些公司会毫不犹豫地使用任何手段“抢购”价格过低或估值过低的资产，完全无视规范 - 甚至公平贸易谈判和交易制定法律。而且，考虑到绝大多数个人单位所有者通常是经验很少的短期投资者，甚至是购买自用单位并居住了数十年的业主，这很容易被这些阴暗的开发人员通过恐吓策略和谈判技巧忽悠。

由于主要决策（例如出售建筑物）只需要 80% 的多数同意，因此这些开发商可能会说服足够多的个人单位所有者将建筑物出售给他们 - 即使剩余的 20% 仍将合法拥有自己的公寓，但建筑物中的所有公共区域、公用事业和设施现在都属于开发商，在大多数情况下，开发商正寻求拆除该物业并进行重建或以其他方式重新用途吸引人的地块。作为建筑物公用设施的唯一所有者，该结构的新所有者现在可以自由地停止向剩余的单位所有者提供电力、水和结构维护和修理，从而使这些单位在此过程中无法居住且无法出租。

为了达成这一 80% 的协议，其中一些幕后经营者将诉诸非法手段，例如撒谎（他们联系该协议的告诉单位所有者已经非常接近 80%，并威胁他们成为该建筑物中仅存的单位所有者）。贿赂业主合作社代表，承诺他们在出售建筑物时增加补偿，或者强迫他们向其他单位业主施加压力，直到达成 80% 的协议目标。

一种更直接的策略通常可以帮助开发人员实现这一目标。通常，即使腐败程度较低的人也经常采用这种方法：首先是在平均市场上首先从一些业主那里购买建筑物中一小部分的单位，然后为他们便拥有了进入和参与所有者合作社会议的权利，以及对任何所有者合作社决策的投票权。当然，这进一步有助于在时间临近时增加他们达成必要协议的机会和促使他们的最终计划付诸行动，并尝试达成协议，在未来一两年内出售整个结构。

通过这种方式，业主因为压力被说服，然后以极低的价格出售较旧的建筑物，即便这些建筑物仍然可以获利、可维护且对租户有吸引力，但这些房屋可能投资者已经买了十年或者二十年，并从租金收入流中获得了足够的利润，从而仍然保持房屋的良好状态。其他人，尤其是那些在该建筑物已经 35-45 年时购买了其房屋的人，可能很快就会面临这样的问题，但他们尚未从单位中获得足够的利润以使开发商出的底价足够吸引人，但无论如何他们仍然会被迫出售，即使他们本来应该能够从自己的交易中至少再获取十年的租金收入。

五、如何降低购买二手公寓的风险？

上面列举的这些并不是危言耸听或者说要吓退投资者，任何投资都存在一定的风险，而且这些公寓也确实有价值，那么，具体来说，潜在的投资者可以通过以下一项或多项策略来避免风险 。

1. 购买时，不要购买房龄超过 35 年的建筑物（通常可以为业主提供至少十年的稳定租金收入，然后再考虑购买或出售）。

2. 在较旧的建筑物中购买单位时，请尽量选择位于极为吸引人的位置的钢筋混凝土建筑，这类建筑开发商拆除和处置的费用要高得多，而且需要付给现有单位所有者的补偿总额更高，这又决定使大多数小型开发商没有实力或者说不值得。唯一对这些项目感兴趣的人是少数的大型开发商，这些开发商因为受到严格的监管，其购买策略上也更为合法和透明。

3. 仔细查看建筑物的翻新历史，以确保业主合作社任命的建筑物管理公司在过去十年左右的时间里，一直在保持建筑物的可居住性和盈利能力方面做得很好。

4. 最好的降低风险的策略是，如果您负担得起的话，就是自己购买并拥有整个公寓楼。3000 万日元（196 万人民币）就可以在日本购买一栋面积较小、位置优越且有价值的公寓大楼。如此一来，您就不用受业主合作社法规和附则的约束，这些法规通常禁止以商业或仓储为目的的租赁、短期租赁（例如月租或 AirBnb 类型的住宿）等等。此外，如果该建筑物的获利能力下降，您可以自行拆除和处理（对于木质或钢框架木质结构来说，成本不太高），然后重新使用该地块，以实现更具创意和成本效益的用途。即使您缺乏资金，也可以建造仓库和其他物流设施（在当今以电子商务为导向的文化中需求量很大的资产类别），甚至停车场（维修费用很低）。