马来西亚影响房产评估价的主要因素有哪些？

在马来西亚，物业 / 房屋估值是指您的物业当前的市场价值或销售价格。根据 1986 年颁布的《估价师、鉴定师和地产代理规则》附表七，估价师是在马来西亚估价师、鉴定师和地产代理及地产经理委员会（BOVAEP）注册的专业人士。

以下几种情况需要进行物业评估：

• 您需要额外的现金，并计划在几年后将您的物业再融资，以利用物业价值的增长。
• 您想购买一套转售房屋，并希望从银行获得融资。

有一种误解，认为购买第一套或第二套住房，您可以根据房产售价或您与卖家之间的协议价格获得 90% 的融资。实际上，银行会根据注册估价师的报告为您提供九成贷款。

银行无权对您的房产进行估值。他们会聘请估值师来做这件事。假设您已经签订了一份买卖协议，以 60 万令吉的价格购买一套房子并已向 A 银行申请房屋贷款。然后，A 银行会委任其中一位小组估价师为您的目标物业估价，并出具一份书面估价报告。经评估后，估价师可能仅以 550,000 令吉的价格为您的房屋估价。根据这份估价报告，买家可以获得最多 550,000 令吉的 90% 贷款，而不是 600,000 令吉的 90% 贷款。

马来西亚的房屋估值费用如下，通常由买方承担：

100 万令吉以下：0. 25%
100 万 -200 万令吉：0.2%
200 万 -700 万令吉：0.167%
700 万 -1500 万令吉：0.125%
1500 万 -5000 万令吉：0.10%
5000 万 - 2 亿令吉：0.067%
2 亿令吉 - 5 亿令吉：0.05%
5 亿令吉以上：0.04%

在马来西亚，估价师通常采用销售比较法，即考虑到估价与物业服务部（JPNPH）最近的物业交易价格，但他们会根据物业的状况和装修的增值（如有）进行必要的调整。然而，他们会根据物业的状况和装修后的增值（如有）进行必要的调整。因此，在同一地区，相邻的物业不一定有相同的价值。除此之外，物业的位置和附近的设施等因素也会被考虑在内。

当然，卖家也可以找专业的估价，以确定在与潜在买家谈判时的最低售价。对于那些希望在未来一年左右出售住宅物业的人来说，有一个好消息 -- 马来西亚政府宣布，在 2020 年 6 月至 2021 年 12 月 31 日期间出售物业的卖家将被豁免支付 5%（或更多）的房地产收益税（RPGT）。

决定房产估值的因素有哪些？

以下 4 个因素可能会对住宅物业的估值产生重大影响：

一、地理位置

这可能是决定房产价值的首要因素。例如，在巴生谷， 一般来说，离市中心越近，房产价值越高 。这也是为什么吉隆坡中央商业区的房价在过去 10 年里暴涨的原因。

但位置也与许多其他因素有关。如果您的住宅附近有一些不理想的地方，如墓地、发电站或垃圾处理区，这可能会损害房产的价值。

来自评估师的专业见解：

朝向西方的房产往往价值较低，因为下午的阳光几乎是以水平角度照射进来的，这可能会导致为增加物业的制冷成本。此外，面对 T 型路口的房屋往往价值较低，因为车辆可能与上述物业的大门相撞的机会增加，从而带来风险。

二、交通便利性和设施

如果房产靠近新开通的主要公路，可能会增加其价值。一个良好的道路网络和公共交通节点，如轻轨和地铁站的存在是巨大的加分项。

靠近诊所和私立医院、教育机构、银行和购物中心、国际学校或私立学校等便利设施也可能会提高价值。这些 "热点" 让您的家和周边地区更加宜居。

三、维修和翻修

随着楼龄的增长，它可能会面临一些需要解决的问题 -- 从管道到屋顶，都可能出现问题。然而，由高质量材料制成的建筑物可能会在出现问题之前保持更长时间。

这就是定期维护的意义所在。就像您会定期检查和保养汽车一样，物业也需要不断检查缺陷。从长远来看，维护良好的物业比完全被忽视的物业能获得更好的估值。

估值师会考虑房产的装修，如：

• 更换地板
• 获准的扩建工程
• 嵌入式厨柜
• 嵌入式衣柜
• 石膏天花板
• 烧烤架
• 警报系统
• 自动门系统

四、施工质量

房屋建筑的质量资产保值的另一个关键因素。

我们经常见到一些几十年前建造的房子，但由于建筑材料、工艺和结构设计的质量，仍然能卖出高价。在 Taman Tun Dr Ismail (TTDI) 和 Bangsar 有几十年历史的露台屋就是很好的例子 -- 这些单位可能是面包和黄油屋，但现在每个单位至少要卖到 150 万令吉。

另一方面，许多人抱怨说，即使是顶级发展商提供的昂贵单位，由于使用劣质材料以降低成本，现在的质量也很一般。因此，关键是你要认真调查，不要被花哨的小册子和诱人的赠品等营销噱头所左右。