在德国开发房产可能存在哪些风险？

通过投资欧洲房产获取收益最多的选择是将房产出租。但是 目前许多分析师认为欧洲 租赁业务的盈利能力在下降。根据普华永道的数据，欧洲房产的租金收益率从 2009 年的 6% 下降到 了2017 年的4%。

为了增加收益率，买家开始密切关注 能带来较高收益率的海外房产开发项目。房地产开发项目每年能为投资者带来8-15% 的收益，但也被认为是风险最高的投资类型。即便在欧洲稳定的经济体系中，投资者在投资房产开发项目时，也要懂得如何保护自己。

为什么选择德国？

在所有国家中，房产开发的基本风险都相同：银行可能拒绝给予贷款，建筑材料价格上涨，新物业的销售未按计划进行，等等。而德国在欧洲是最有投资吸引力的国家。该国的经济实力和稳定程度与其他国家不同，德国的 GDP 增长率从 2013 年的 0.4% 加速至2018 年的4.2%，而在此期间，失业率从5.8% 下降至3.4%。

德国的任何法律变更都会提前宣布，投资者的权利能够受法律保护，并且与房地产有关的购买、维护和销售有关的所有过程均受到严格监管。在大多数情况下，对房产开发项目感兴趣并且预算为 100 万到 500 万欧元的投资者一般会考虑开发 10-20 套的公寓。

在德国，与住宅建筑相关的大多数风险都会有明确的法律规定。而专业的技术顾问、律师和税务专家可以帮投资者更好地制定计划，避免投资者可能遇到的各种陷阱，从而降低风险。

我们来一起看一下可能遇到哪些风险。

一、未能获得贷款

首先，并不是所有的德国银行都愿意在贷款方面与外国客户合作（由于许多附加程序使银行的交易准备和执行变得复杂）。那些愿意与外国投资者合作的银行（Sparkasse，Volksbank等）对每个公司的要求都不尽相同。银行拒绝提供融资的原因各不相同，最常见的原因有：

1.在德国缺乏信用记录；

2.项目团队缺乏开发经验（银行会分析了项目团队在类似项目中的经验）；

3.开发文件不完整，没有获得某些必要的许可性文件；

4.合规性和 KYC 程序方面的问题。银行会对公司的所有数据进行调查，进而研究其整体业务和贷款项目的合法性。

二 . 未能获得施工许可证的风险

在德国开发房地产必须取得两个主要文件：施工计划和施工许可证。

建筑师根据城市规划中指定的数据准备文件以获取建筑许可。获得批准通常需要 3 到 6 个月的时间（城市越大，所需时间越长）。如果没有一份城市建设计划，则需要花费更多时间，在某些情况下，该过程可能需要数年时间。这就是为什么缺乏城市规划的地块要便宜得多的原因。

三。预算 超支和工程延期的风险

房地产开发投资者经常面临的问题是：预算超支以及完工日期延迟。在德国，由于国家规定的特殊规定，相应的风险有所降低。因此，特别的法律督促建筑师做好项目总体预算和项目的每个阶段的预算。在编制预算时，主要依赖于Din 276，这是德国标准化研究所开发的文档。

每平方米的开发成本记录在投资者与开发商之间针对每个特定物业的协议中。在文件中，当事人将确定由谁以及以什么数量承担不可预见的费用。

德国的联邦立法法案（HoainarordnungfürArchitekten und Ingenieure，HOAI）详细列出了建筑师要经历的九个阶段，同时还确定了程序和付款金额。

投资者还可以求助于独立专家的服务，后者将检查开发商的预算是否足够以及它们与现行市场价格之间的对应关系。

德国法律假定开发商或保险公司将保证在建筑物的最初五年或使用期间对其进行维护。交易完成后，投资者立即停止对财产状况负责。然后法律将后期出现问题处理的责任分配给开发商或专门的保险公司。

四。公寓未售出的风险

现代 德国 是卖方市场。大城市的公寓通常在短短几周内就售出。根据德意志银行（Deutsche Bank）的估计，德国目前的住宅，个人公寓短缺量约为 100 万套。对于较大的城市，价格从 2009 年到 2018 年上涨了80%，而对于较小的地理区域（如城镇）则上涨了50-60%。

尽管建筑量不断增长（2016年，28万套住宅单位已竣工，2017年 -30.5 万套），但需求仍超过供应。根据各种估计，德国每年需要出现约 350 至 40 万个新住宅单元。

根据德国门户网站 Statista 的说法，与所有权  alexraths  相比，德国 49% 的人更喜欢租房。

为了最大程度地降低公寓无法售出的风险，投资者应关注本地买家。这些买家相较于将钱存在银行而言更喜欢购买房产自住或者投资，这些买家能够很快就决定购买，因为他们更容易获得贷款（银行以每年1% 至1.5% 的利率提供最高90% 的抵押贷款）。

五。无法找到靠谱开发商的风险

在考虑选择开发商时，投资者应了解，原则上德国最大的开发商并不寻求外部投资。充足的股本资本，银行廉价的融资以及发达的远期合约市场意味着它们无需借入资本。

通过分析德国房地产项目的风险，投资者不仅可以对德国经济形势的稳定充满信心，而且也对立法层级保证的有利投资环境充满信心。此外，还可以在经验丰富的本地顾问和声誉卓著的技术专家的帮助下管理项目风险，并且以保守和周到的方式行事，还无需大笔资金。