美国东北部房地产市场受疫情影响最为严重

根据 ATTOM Data Solutions 关于美国各地县级住房市场的 2020 年第三季度特别报告，第三季度，康涅狄格州、纽约州、新泽西州、宾夕法尼亚州、马里兰州和特拉华州的 50 个县中，有 32 个县更容易受到疫情的影响。其中包括纽约市大都会区的 5 个郊区县、华盛顿特区周边的 4 个县、宾夕法尼亚州费城周边的 4 个县、马里兰州巴尔的摩周边的 4 个县以及康涅狄格州 8 个县中的 7 个县。

前 50 名中仅有的 4 个西部县位于加州北部和夏威夷，而伊利诺伊州只有 6 个县位于中西部。另外 8 个县松散地分布在佛罗里达、路易斯安那、北卡罗来纳、德克萨斯和弗吉尼亚这 5 个南部州。

第三季度的趋势总体上延续了 2020 年第一季度和第二季度的趋势，但在几个主要大都市周围有不同的集中度。在风险最高的前 50 个县中，纽约市地区从 11 个减少到 5 个，伊利诺伊州芝加哥地区从 8 个减少到 3 个，但巴尔的摩地区从 2 个增加到 4 个。

根据目前面临可能被取消赎回权的房屋比例、抵押贷款余额超过估计房产价值的房屋比例，以及当地工资中需要支付主要购房费用的比例，认为市场或多或少存在风险。

这些结论是通过对 ATTOM 编制的最新住房负担能力指数、产权和止赎报告的分析得出的。排名的依据是美国各地 487 个有足够数据分析的县的这三个类别的组合。

调查结果发布时，美国全国住房市场已基本摆脱疫情的阴影。虽然全国部分地区的房价有所下滑， 但自 2019 年第三季度以来，各县房价普遍上涨了 7% 至 15%。

"在疫情导致的广泛经济困难和高失业率的时期，美国住房市场继续表现出非凡弹性。但在价格持续上涨的情况下，全国各地的市场面临着更大的下跌风险，尤其是在东北和周边地区，"ATTOM Data Solutions 的首席产品官 Todd Teta 说。"未来有很多不确定性，特别是疫情的反复。我们将继续密切关注房价和销售模式，以了解疫情是否、如何以及在哪里开始冲击当地市场。"

一、最易受疫情影响的县集中在纽约市、巴尔的摩、费城、华盛顿特区和芝加哥周围

在 2020 年第三季度，美国 50 个最容易受到疫情影响的县中，有 20 个县位于纽约州纽约市、宾夕法尼亚州费城、马里兰州巴尔的摩、华盛顿特区和伊利诺伊州芝加哥周边的大都市统计区。

其中包括纽约市郊区的五个县（新泽西州的卑尔根县、埃塞克斯县、帕萨伊克县和苏塞克斯县，以及纽约州的奥兰治县）和费城周围的四个县（新泽西州的伯灵顿县、卡姆登县和格洛斯特县，以及宾夕法尼亚州的巴克县）。另外四个被发现风险最大的县是在巴尔的摩都市区（安妮阿伦德尔，巴尔的摩，卡罗尔和霍华德县）。芝加哥周边的三个县是湖县、麦克亨利县和威尔县。

康涅狄格州的 8 个县中有 7 个也在前 50 名之列，包括费尔菲尔德、利奇菲尔德、米德尔塞克斯、纽黑文、新伦敦、托兰和温德姆县。

前 50 名中的西部县只有加州洪堡县（尤里卡）、加州布特县（奇科）、加州夏斯塔县（雷丁）和夏威夷州夏威夷县。

佛罗里达州也有三个县进入前 50 名：夏洛特县（Fort Myers 外）、弗拉格勒县（Daytona Beach 外）和高地县（Sebring）。

二、在风险最大的县中，可负担性下降、抵押贷款违约率和止赎活动较多

在 2020 年第三季度最容易受疫情影响的 50 个县中，有 35 个县的房屋所有权成本（抵押贷款、房产税和保险）消耗了当地平均工资的 30% 以上。百分比最高的是新泽西州卑尔根县（主要所有权成本所需的当地平均工资的 51%）；新泽西州帕赛克县（纽约市以外）（50%）；德克萨斯州科马尔县（圣安东尼奥以外）（48%）；马里兰州卡罗尔县（巴尔的摩以外）（46%）；夏威夷州夏威夷县（46%）。在报告中的所有县中，平均住房成本支出消耗了当地平均工资的 32%。

在 50 个风险最高的县中，有 37 个县在 2020 年第三季度至少有 15% 的抵押贷款有违约风险（业主欠下的债务超过其房产价值）。在全国范围内，13% 的抵押贷款属于这一类别。欠款率最高的是新泽西州坎伯兰县（Vineland)(34%)、伊利诺伊州圣克莱尔县（圣路易斯以外）（33%)、宾夕法尼亚州拉卡瓦纳县（Scranton)(31%)、宾夕法尼亚州门罗县（Wilkes-Barre 以外）（30%) 和伊利诺伊州麦迪逊县（圣路易斯以外）（29%)。

在 50 个风险最高的县中，有 36 个县每 2,500 套住宅物业就有 1 套面临止赎行动。在全国范围内，大约每 4,449 套住宅中就有一套处于这种状况。(今年在银行暂停从房主手中收回抵押贷款的房产的情况下，法拍行动下降了约 80%)。比率最高的地方是洛杉矶圣塔曼尼教区（新奥尔良外）（每 755 个房产中就有一个面临止赎）；伊利诺伊州塔泽维尔县（皮奥里亚外）（1/816）；伊利诺伊州麦迪逊县（圣路易斯外）（1/875）；伊利诺伊州圣克莱尔县（圣路易斯外）（1/1,007）和德克萨斯州肯特县（多佛）（1/1,069）。

"虽然止赎率不大可能达到大衰退期间的历史高位，但是，一旦止赎暂停令被取消，CARES 法案暂缓计划到期，违约数量将增加，这几乎是必然的，"ATTOM 数据解决方案公司 RealtyTrac 的执行副总裁 Rick Sharga 说。"法拍屋也很有可能集中在存在双重触发因素的市场 -- 例如，顽固的高失业率以及贷款不足的房主。"

三、风险最小的县集中在科罗拉多州、印第安纳州、密苏里州、德克萨斯州和威斯康星州

在第三季度报告中所列的 487 个县中，50 个最不容易受疫情影响的县中有 25 个位于科罗拉多州、印第安纳州、密苏里州、德克萨斯州和威斯康星州。人口最多的县包括德克萨斯州塔兰特县（沃斯堡）、德克萨斯州特拉维斯县（奥斯汀）、印地安那州马里恩县（印第安纳波利斯）、科罗拉多州丹佛县和科罗拉多州阿拉帕霍县（丹佛市外）。

其他 50 个人口至少为 50 万的最不安全县包括：马萨诸塞州米德尔塞克斯县（波士顿以外）、明尼苏达州亨内平县（明尼阿波利斯）、弗吉尼亚州费尔法克斯县（华盛顿特区以外）、北卡罗来纳州梅克伦堡县（夏洛特）和北卡罗来纳州维克县（罗利）。

四、 弱势县的无力负担住房、抵押贷款违约率和止赎活动水平较低

2020 年第三季度，在与病毒大流行有关的市场问题风险最小的 50 个县中，有 28 个县的置业成本（抵押贷款、房产税和保险）消耗的当地平均工资不到 30%。百分比最低的是威斯康星州温尼巴戈县（奥什科什）（主要所有权成本所需的当地平均工资的 20%）；印第安纳波利斯州马里昂县（印第安纳波利斯）（20%）；密歇根州马科姆县（底特律外）（21%）；密歇根州圣克莱尔县（底特律外）（21%）和亚利桑那州本顿县（罗杰斯）（21%）。

在 50 个风险最低的县中，只有一个县至少有 15% 的抵押贷款违约率（业主欠下的财产超过其价值）。比例最低的是维吉尼亚州奇顿县（伯灵顿）（3%）；威斯康星州华盛顿县（密尔沃基外）（4%）；德克萨斯州特拉维斯县（奥斯汀）（5%）；俄勒冈州穆特诺玛县（波特兰）（5%）和科罗拉多州博尔德县（5%）。

在 50 个风险最低的县中，每 2500 套住宅房产中就有超过 1 套面临止赎行动。法拍率较低的县包括田纳西州戴维森县（纳什维尔）（每 50,975 处房产中就有一处面临可能的法拍）；威斯康星州谢博根县（每 50,939 处中就有一处）；德克萨斯州波特县（阿马里洛）（ 每 49,656 处中就有一处）；马萨福克县（波士顿）（ 每 47,605 处中就有一处）和内华达州华首县（里诺）（ 每 38,791 处中就有一处）。