马来西亚《2019 年房地产市场报告》的 9 个重点

1. 马来西亚的房地产市场在 2019 年略有改善

去年，马来西亚的房地产市场表现略有改善：共 记录了 328,647 笔交易，价值 1,144 亿令吉（1900 亿人民币），与 2018 年相比，交易量和价值增长了 4.8%。

几乎所有子行业都有活跃的增长：住宅房地产市场（6.0%），商业房地产市场（7.2%），工业房地产市场（3.8%）和农业（2.0%）。同时，开发用地子行业小幅下降了 1.2%。

住宅物业市场是唯一出现正增长的市场

就交易额而言，住宅子行业增长 5.3%，而商业，工业，农业和发展用地子行业则分别下降 -1.8%，-1.1%，-4.4% 和 -9.1%。

住宅分行业在整个房地产市场中占最大比重，贡献了 63.7%。其次是农业（20.9%），商业（7.8%），开发用地（5.7%）和工业（1.9%）。在价值方面，住宅占 51.2%，其次是商业（20.5%），工业（10.5%），开发用地（9.0%）和农业（8.8%）。

2. 除森美兰和霹雳州外，所有州 2019 年住宅物业销售均增长

2019 年住宅物业交易数量增加：2019 年录得 209,295 笔交易，价值 724.1 亿令吉，与 2018 年（197,385 笔交易，价值 687.5 亿 令吉）相比，交易量增加 6.0%，价值增加 5.3%。

吉隆坡（1.1%），雪兰莪（8.9%），柔佛（7.5%）和槟城（1.3%）等主要州的上升趋势支持了住宅子行业的整体增长。这四个主要州构成了马来西亚全国住宅物业总量的 50%。

住宅物业需求集中在排屋上，排屋约占房屋总销售的 40%，其次是高层住宅，约占 15%。

最受欢迎的物业的价格区间为 30 万令吉及以下  - 占住宅市场交易的 61.7%，其次是 RM300,000 - RM500,000 范围（21.3%），50 万令吉 - 令吉（13.3%）以及超过 100 万令吉（3.7%）。

3. 2019 年新推出物业的销售业绩增长 5.8%

应当指出的是，主要市场在 2019 年发布的新产品较少。2019 年发布了近 60,000 套 ，而 2018 年为 66,040 套 。下降的原因是开发商由于软化而推迟发布新产品房地产市场，同时试图清空以前项目的未售出库存。

新上市房产的销售业绩超过 40.4%，与 2018 年的 34.6% 相比略有改善。改善归因于政府为促进购房而提供的各种激励和协助。

雪兰莪州 的新上市房产成交量最多，占全国总数的近 17%（9,970 单位）。 柔佛州 第二高（9,711 套 ），占有 16.2% 的份额。霹雳州以 15.8%（9,504 套 ）排名第三，吉隆坡以 14.8%（8,865 套 ）排名第四。

从物业类型来看，排屋主导了新房市场。单层排屋（10,690 套）和两层至三层排屋（18,809 套）占总数的 49%，其次是公寓 ，占总数的 36%（21,325 套）。

4. 马来西亚的悬挑住宅物业数量四年来首次下降 – 2019 年下降了 5.1%

2019 年新推出的房产较少，销售业绩提高，导致住宅过剩量减少以及在建和未售出的房产数量减少。经过连续四年的增长，悬挑在 2019 年录得下降。有 30,664 悬挑单位，价值 188.2 亿令吉，与 2018 年（32,313 单位价值 198.6 亿令吉）相比，交易量减少了 5.1%，价值减少了 5.2%）。

就州而言， 柔佛州的悬挑数量和价值最高 ，达 5,627 个单位，价值 47 亿令吉，分别占全国总数的 18.4% 和 25%。尽管如此，该州的悬挑状况有所改善，增加了 2.1%，但数量减少了 7.2%。霹雳州以 5,024 个单位（价值 15.2 亿令吉）排名第二，其次是雪兰莪（4,687 个单位，价值 37.5 亿令吉）和槟城（3,353 个单位，价值 25.9 亿令吉）。 至于吉隆坡，虽然只记录了 2,605 个悬挑单位，但悬挑房产价值第三高，达 26 亿令吉。

按类型划分，公寓 占全国建筑面积的 46.6%（14,276 单位），大部分价格在 20 万 令吉至 30 万 令吉（3,863 单位）之间。两至三层的排屋（8,591 套）占 28%，其中约 1,771 套的价格介于 30 万至 40 万令吉之间。按价格范围，价格介于 30 万至 50 万 令吉（7,883 个单位）的房屋构成 25.7%，而价格超过 50 万 令吉（12,528 个单位）的房屋占住宅总悬挑的 40.9%。

5. 房产价格指数（MHPI）2019 年上升 1.9%，平均房产价格为 426,155 令吉（708227 人民币）

马来西亚房产价格指数（MHPI）在 2019 年为 197.5 点（以 2010 年为基准年）– 与 2018 年（193.7 点）相比，同比增长 1.9%（3.8 点）。1.9% 的增幅是自 2010 年以来最低的 MHPI 年度增幅。

与此同时，2019 年的平均房价超过了 426,155  令吉。独立式房屋是最昂贵的房地产类型，平均价格为 667,210 令吉，其次是半独立式房屋，为 664,227 令吉。排屋价格为 RM390,763，高层建筑（公寓和共管公寓）为 RM341,847。

各州平均房价增长

除吉隆坡外，所有州的年均价格均录得正增长，而 吉隆坡 的平均房价从上一年的 788,000 令吉下降 0.4% 至 785,000 令吉。

雪兰莪（Selangor），柔佛（Johor）和槟城（Penang）的房价年均增长率分别为 1.8%，3.8% 和 1.9%。 按类型划分，排屋的年度价格涨幅最高，达 3.0%。

6.2019 年 服务式公寓的仍然过剩

与住宅悬挑情况不同，服务式公寓悬挑继续增加，并构成了大部分商业地产悬挑。总共有 17,142 个悬挑单位，价值 150.4 亿令吉，与 2018 年相比，销量增加近 51%，价值增加 65%。但是，未售出的在建和未建造情况有所改善，销量减少了分别为 9.3% 和 40.5%。

就各州而言，柔佛州的服务式公寓悬挑量最高，以数量计占 71.2%（12,207 套），而价值则占 76.9%（115.6 亿令吉）。这些悬挑单位中的大多数位于新山地区，占该州悬挑的 99.2%– 12105 个单元，价值 115 亿令吉。该州还持有该国在建房屋的 34.0%（11,490 单位）。

按价格计算，100 万令吉以上的单位占悬挑总额的 37.4%，在建未售出总数的 20.3% 和未建未售总量的 19.5%。对于后者，价格介于 30 万至 40 万令吉的单位占总数的 33.0%。

7. 2019 年批准的住房贷款数量增加

2019 年用于购买住宅物业的贷款申请量和总贷款批准额分别增长了 8.3% 和 8.6%。对于非住宅物业类别，贷款申请量和总贷款批准额分别增长 0.6% 和 4.0%。购买住宅物业的贷款批准与贷款申请的比率为 43.2%（2018 年为 43.1%）。同时，对于非住宅物业，2019 年为 37.5%，而 2018 年为 36.3%。

8. 2020 年住宅房地产市场前景如何？

全球范围内冠状病毒（COVID-19）的爆发可能会带来很高的近期下行风险。这可能会削弱预期的经济增长，尤其是 2020 年上半年的经济增长。在这一点上，住宅房产行业预计将在 2020 年面临挑战。截至 2019 年第四季度，消费者信心指数为 82.3 点，加上不安全感在就业和家庭收入方面，很有可能必须由潜在购买者暂停购买大宗商品，例如房地产。

同时，高端市场的新房发行预计将放缓，因为开发商被迫推迟新房的上市，以使市场能够吸收剩余的和未售出的产品。考虑到当前的经济和金融形势，悬挑和未售出数量的减少可能会在 2020 年趋于平缓，市场吸收也可能会变慢。围绕住房产品，位置和可负担性的不匹配而备受争议的悬而未决的问题似乎更具挑战性。

降低海外购买最低门槛应被视为一种临时措施，以减少市区高端房地产的负担。

尽管经济形势严峻，但预计来年马来西亚房地产市场将保持弹性。经济适用房和寻找正确的解决方案是政府的主要议程。

对国家住房政策 2.0（2018 年至 2025 年）下计划的执行情况进行严密监控，并采取各种激励措施来促进马来西亚人的房屋所有权，预计将在来年抑制这一局面。

马来西亚国家银行（Bank Negara Malaysia）预计马来西亚经济将在 2021 年反弹，同时预计全球经济将复苏，因此房地产市场预计将以类似的轨迹移动。

9. 政府正在采取哪些措施来提振 2020 年的房地产市场？

政府采取了 多种激励措施 来减轻疫情对房地产市场的影响：

1. 将 不动产增值税（RPGT） 的基准年修订为 2013 年 1 月 1 日（最初为 2000 年 1 月 1 日）。

2. 将城市地区未售出的 已建成 高层物业的 外国购买者的价格门槛从 100 万令吉降低至 60 万令吉 。雪兰莪州，吉隆坡和槟城等几个州已经修改了外国购买者的最低价格。

3.  到 2020 年 5 月 5 日 ，OPR 降低 50 个基点至 2%，房屋贷款的借贷成本降低，保持住房市场的繁荣和支撑。

在住房方面，马来西亚政府将特别关注经济适用房，并将根据国家住房政策 2.0 计划为 B40 和 M40 集团建造价格低于 300,000 令吉的经济适用房。 其他举措包括：

1. BSN 的青年住房计划  – 将计划从 2020 年 1 月 1 日延至 2021 年 12 月 31 日。

2.  首次购房者的房屋 租赁（RTO）融资计划 ，价格最高为 500,000 令吉。