迈阿密豪宅市场在 2020 年初升温

根据迈阿密房地产经纪人协会（Miami Association of Realtors）的数据，由于中端市场的强劲增长和 100 万美元及以上的交易额，迈阿密戴德郡（Miami Dade County）的房屋销售总额在 2020 年 1 月同比猛增两位数。

待售量在 1 月份有所增加，在过去 12 个月中有 10 个月有所上升。待售量是未来成交额的指标，反映了市场需求。当地需求强劲的另一个指标是，自 2019 年 7 月以来，单户家庭的月库存减少，而自 2019 年 3 月以来，公寓的月库存减少。

“ 低抵押贷款利率和来自税收负担沉重的州的购房者继续推动迈阿密房地产，” 迈阿密董事会 Jorge L. Guerra Jr. 说。

一、迈阿密房屋销量增长

总销售量增长 15.6%， 迈阿密房屋总销售量从 1,607 家增长至 1,857 家，同比增长 15.6%。迈阿密的独户住宅销售同比增长 14.6%，从 774 增至 887。迈阿密现有的公寓交易量同比增长 16.4%，从 833 增至 970。

中端市场的上涨和 100 万美元及以上的交易对上个月的上涨起到了重要的作用。

到 2020 年 1 月，价格在 40 万美元至 60 万美元之间的迈阿密独户住宅的销售额同比增长 32%，达到 194 笔交易。价格在 40 万至 60 万美元之间的迈阿密公寓的销售额增长了 52.5%，达到 93 笔交易。

在奢侈品市场（100 万美元及以上），迈阿密独栋住宅的交易量猛增 34.5%，至 78 宗。迈阿密现有豪华公寓的交易量在 2020 年 1 月增加了 6.5%，达到 49 套。

二、美元成交量增加，库存减少

单户住宅美元成交量同比增长 16.1%，从 4.064 亿美元增至 4.717 亿美元。公寓美元成交量同比增长 11.4%，从 3.537 亿美元增至 3.939 亿美元。

最近五个月，公寓和独栋住宅的现房存量有所下降。自 2019 年 7 月以来，独栋住宅和公寓的月库存供应均有所下降，反映出需求强劲。

随着消费者信心的增强，失业率的降低，就业机会的增加，以及外来居民的增加，迈阿密房地产应该会稳步增长。

根据房地美（Freddie Mac）的数据，一月份 30 年期传统固定利率抵押贷款的平均承诺利率从去年 12 月的 3.72% 降至 3.62%。一年前，承诺率为 4.46%。

抵押贷款的缺乏继续抑制了现有公寓市场的进一步增长。根据佛罗里达商业与专业监管部和联邦住房管理局的数据，迈阿密戴德和布劳沃德郡 9307 栋公寓楼中，只有 13 栋获得联邦住房管理局贷款批准，低于去年的 29 栋。

新的公寓审批程序可能会增加未来的销售。新的指导方针于 2019 年 10 月生效，将认证从两年延长至三年，允许单套房贷审批，在业主 / 入住率方面提供更大的灵活性，并在单个项目中增加 FHA 贷款的数量。迈阿密和 NAR 所倡导的许多变革，预计将带来更多的购房机会。

三、迈阿密连续八年价格上涨

迈阿密 - 戴德郡独栋住宅价格在 2020 年 1 月连续 8 年上涨，同比上涨 7.1%，从 35 万美元增至 37.5 万美元。迈阿密独栋住宅价格已连续 98 个月上涨，连续 8 年多上涨。现有公寓价格同比上涨 6.5%，从 23 万美元涨至 24.5 万美元。在过去的 104 个月中，公寓价格甚至在 100 个月内上涨或保持不变。

尽管价格上涨，但与其他全球城市相比，中间价仍与 2006 年的数据相当的迈阿密仍然是一个便宜的城市。根据莱坊（Knight Frank）的《2019 年财富报告》（The Wealth Report），在迈阿密，100 万美元可以买到 93 平方米的优质房产。摩纳哥（16 平方米）、纽约（31）、洛杉矶（36）。

四、迈阿密的不良销售保持低位，市场健康

迈阿密的不良销售率仍然很低，反映出市场健康，上个月迈阿密所有成交住宅销售中只有 5.9% 的住宅销售受到不良影响，包括 REO（银行拥有的房产）和卖空，而 2020 年 1 月为 7.9%。2009 年，迈阿密销售额的 70% 来自不良销售。

迈阿密不良销售总额下降了 14.1%，从 128 下降到 110。

2020 年 1 月，卖空和再销售分别占迈阿密总销售额的 1.3% 和 4.6%。卖空交易同比增长 4.3%，而 REOs 下降 18.1%。

从全国范围来看，1 月份不良销售占销售额的 2%，与 2019 年 12 月持平，与 2019 年 1 月相比有所下降。

五、迈阿密房地产销售接近挂牌价

迈阿密单户住宅从挂牌到签约的中间天数为 50 天，比去年的 55 天减少了 9.1%。单户住宅上市日至收盘日的中间天数为 98 天，较 105 天减少 6.7%。

公寓签约时间中位数为 82 天，较去年的 72 天增长 13.9%。从上市日期到成交日期的中间天数为 123 天，比 115 天增加了 7%。

独栋住宅原标价的中位数为 95.6%。现有公寓的原始标价中位数为 93.4%。

六、国家和州的数据统计

国家和州统计数据显示，12 月份全国现房销售总额同比下降 1.3%，经季节性调整后，1 月份全年成交量为 546 万套。然而，整体销售额连续第二个月同比大幅增长，较上年同期（2019 年 1 月 498 万）增长 9.6%。

据佛罗里达房地产经纪公司（Florida Realtors）的数据，上个月，全州现有独栋住宅的成交总额为 18298 套，比 2019 年 1 月增长 17.9%。佛罗里达州的联排别墅市场总量为 7714 套，比一年前增长了 14.5%。在签订销售合同后的 30 到 90 天内，可能会进行非公开销售。

随着各地区房价上涨，1 月份全国所有住房类型的现房价格中值为 266300 美元，比 2019 年 1 月（249400 美元）上涨 6.8%。12 月份的物价上涨标志着连续 95 个月的同比涨幅。

1 月份，全州单户住宅和公寓式联排别墅物业的平均销售价格连续 97 个月同比上涨。根据佛罗里达房地产经纪人研究部与当地房地产经纪人协会 / 协会的数据，全州单户住宅的中位销售价格为 26.5 万美元，比上年增长 6%。上个月，全州公寓式联排别墅的全州中位数价格为 200,000 美元，比去年同期上涨 9.6%。中位数是中点；一半的房屋售价更高，一半的价格更低。

七、迈阿密的现金买家几乎是全国的两倍

迈阿密现金交易占 2020 年 1 月总成交额的 33.8%，而去年为 37.7%。迈阿密的现金交易几乎是全国数字（21%）的两倍。

迈阿密在现金销售中所占的比例很高，这反映出南佛罗里达州有能力吸引国际购房者，他们倾向于用现金购买房产。

公寓在迈阿密的现金购买中占很大一部分，因为在 2020 年 1 月，46.4% 的公寓以现金成交，而在单户住宅销售中，这一比例为 20.1%。

八、卖方的单户住宅市场，公寓的买方市场

1 月份单户住宅库存下降了 13.6%，从去年的 7,265 宗活跃房源减少至上月的 6,277 户。公寓库存从 2019 年同期的 16,518 份减少 9.8% 至 14,902 份。

单户住宅的月库存量减少了 17.6%，为 5 - 6 个月，是卖方市场。现有公寓的库存下降了 13.2%，为 12.5 个月，是买方市场。买卖双方之间平衡的市场应该可以提供六个月至九个月的供应。

截至 1 月底，总活跃挂牌数量同比下降 10.9%，从 23,783 降至 21,179。当销售触底时，活跃的房源仍比 2008 年的水平低约 60%。迈阿密独户住宅的新挂牌数量从 1,998 套下降至 1785 套，下降了 10.7%。新上市公寓减少了 7.7%，从 2,673 减少至 2,468。

在全国范围内，截至 1 月底的住房总库存为 142 万套，比 12 月增长 2.2%，但比一年前（159 万）下降 10.7%。1 月份的住房库存水平是自 1999 年以来的最低水平。按当前的销售速度，未售出的库存量为 3.1 个月，高于 12 月份的 3.0 个月和 2019 年 1 月的 3.8 个月。