受富人对疫情恐惧的推动，美国豪宅销售呈爆发式增长

Redfin 本周报告称， 在截至 2020 年 11 月的三个月内，美国豪宅销售同比激增 60.7%，至少是 2013 年以来的最大涨幅。

这几乎是截至 2 月 29 日冠状病毒被宣布为大流行之前的三个月内增长的四倍。它也远远超过了中价房销售的 14.8% 增幅和经济适用房销售的 6.8% 增幅，因为美国的 "K 型" 经济复苏把更多的钱放进了该国最富有的购房者的口袋里。

该报告是根据 Redfin 估计的房屋市场价值，将美国所有住宅物业分为五个价格层级进行分析的。

随着美国失业率的下降，经济适用房的销售量在春季暴跌 30% 左右后又有所回升。Redfin 首席经济学家 Daryl Fairweather 表示，但与豪宅层的增长相比，这一细分市场的增长仍然相形见绌，因为高收入的美国人利用股市上涨、创纪录的低抵押贷款利率和在任何地方工作的灵活性。

"中低收入的美国人在这次经济衰退中并没有脱离困境。富裕的美国人已经走出了困境，他们正在海滩别墅里喝着玛格丽特酒，" 费尔韦瑟说："在困难的时候，银行最有可能把房贷发放给最不需要的人。"

在截至 11 月 30 日的三个月里，美国 49 个人口最多的大都市地区的豪宅销售都经历了至少两位数的增长。 新泽西州的纽瓦克市的豪宅销售量同比增长了 101.6%， 增长幅度最大 。其次是佛罗里达州的西棕榈滩，增长 97.1%，德克萨斯州的圣安东尼奥，增长 82.4%。加利福尼亚州的里弗赛德和佛罗里达州的杰克逊维尔位列前五，涨幅均在 80% 左右。即使是增速最慢的辛辛那提，豪宅销售也增长了 16.7%。

"美国人正在把钱投入到他们的房子里，他们在佛罗里达州购买豪华海滩别墅，"Redfin 在棕榈滩的市场经理 Delray Valle 说："我们以前可以看到棕榈滩的豪宅买家主要来自纽约和加州，但今年，马里兰、拉斯维加斯、芝加哥和其他中西部州的买家也不在少数。佛罗里达州通常是第二居所州，但现在它正在向主要居所州转变。"

随着富裕的美国人的迁徙，度假屋 -- 其中大部分是豪宅 -- 的市场一直很火爆。10 月份，二手房的需求同比飙升 100%，超过了一手房需求 50% 的增幅。而美国许多最热门的社区，如太浩湖和新罕布什尔州的湖区，都是热门的度假胜地，也是以高端住宅为主。

一、不断扩大的豪宅供应让销售蓬勃发展

在截至 11 月 30 日的三个月里，豪宅的销售数量比去年同期攀升了 2.3%，而其他所有价格层级的房屋供应量则有所下降。

豪宅供应量的增长是支撑豪宅销售激增的一个因素。豪宅存量上升的部分原因是富裕的房主有能力将他们的房子出售，并在大流行期间搬到其他地方。在截至 11 月 30 日的三个月里， 豪宅的新上市量增长了 31.5%，是其他价格层的两倍多。

费尔韦瑟说，豪宅供应可能会继续扩大，特别是随着建筑商加紧建设。美国 11 月建筑许可同比增长 8.5%，经季节性调整后的年率为 160 万，Fairweather 认为建筑商将越来越关注豪宅。

与此同时，经济适用房的供应量可能会保持相对缓慢的增长，至少在疫情结束之前是这样；由于金融不确定性和联邦暂缓政策允许美国人即使无法支付抵押贷款也可以继续留在家中，这些房屋的主人更有可能留在这里。

二、豪宅和经济适用房的价格增长趋于一致

在冠状病毒大流行之前，经济适用房的价格增长速度一直快于高档房的价格。现在，所有层级的价格都在以类似的速度增长。

在截至 11 月 30 日的三个月里， 最经济实惠的一房的价格增长了 8.6%，与豪宅的 9.0% 的增长率相当 。这与截至 2 月 29 日的三个月相比，差距要小得多，当时最实惠的住宅价格增长了 9.1%，而豪宅的增长只有 4.9%。

费尔韦瑟说，由于豪宅市场竞争日益激烈，豪宅价格增长已经赶上了经济适用房价格增长。

竞争的一个迹象是房屋的销售速度。在截至 11 月 30 日的三个月里，典型的待售豪宅在市场上成交时间缩短到了 55 天，比去年同期少了 27 天。相比之下，中价房的上市天数减少了 15 天，经济适用房减少了 11 天。