泰国房地产市场的真实现状：回报丰厚，却缺乏活力

根据 泰国银行（BoT）的数据，在截至 2020 年第一季度的一年中，泰国独立式住宅的平均价格上涨了 5.1%（实际价值为 5.3%）。按季度计算，第一季度的房价上涨了 2.3%（实际价值为 3.1%）。

按属性类型：

• 到 2020 年第一季度， 公寓 价格上涨了 4.4%（实际价格为 4.6%），比去年的 1% 的增长大幅提高。但是，在最近一个季度中，公寓价格环比下降了 1%（实际价为 -0.3%）。
• 在 2019 年第四季度 2.2%，第二季度为 3.4%，第一季度为 7.3% 的同比增长之后， 联排别墅 价格在 2020 年第一季度期间上涨了 4.9%（实际价值为 5%）。在最近一个季度，联排别墅价格上涨了 2.8%（实际价格为 3.6%）。

土地价格也在上涨。 土地价格指数在 2020 年第一季度同比增长 3.7%（实际价值为 3.9%），高于 2019 年第一季度的 3% 的年度增长。

尽管房地产价格上涨，但市场实际上并不乐观。 住宅建设疲软，可能也是价格上涨的推动因素之一。

根据 BoT 的数据，2019 年全国共管公寓注册量同比下降 30.3%，至 70,841 套，与 2018 年增长 40% 形成鲜明对比。根据 BoT 的数据，土地和房屋交易同比下降 11.6% 至约 1.01 万亿泰铢（326.1 亿美元），而 2018 年则增长 7.7%。曼谷大都会及周边地区的新住房总数同比下降 14.7%。同期，大都市的新公寓和共管公寓下降了 27.3%，至 53,163 套。

为了刺激需求， 泰国央行放宽了按揭贷款的按揭价值规定 ，从 2020 年 1 月生效：

• 价值低于 1000 万泰铢（合 220 万人民币）的首套房按揭的最高 LTV 比率从 100% 提高至 110%；
• 保留了第二套房屋抵押贷款的最高 LTV 比率，但第一套房屋抵押贷款的最短期限从 3 年缩短到 2 年；
• 价值超过 1000 万泰铢（合 220 万人民币）的首套房按揭的最高 LTV 比率从 80% 提高至 90%。

近期需求疲软的另一个因素 ，疫情封锁严重限制了国内外需求。直到 2020 年 6 月底，泰国都禁止国际航班入境。根据泰国旅游局的数据，游客人数下降了近三分之二，降至 1400 万人，而 2019 年的游客人数达到创纪录的 3980 万人。

来自中国的投资者占泰国国外住宅公寓需求的近一半。美国、新加坡、日本和英国也是大投资者。

受 COVID-19 影响， 泰国 国家经济和社会发展委员会 （NESDB）预测 GDP 收缩 5% 至 6%。2020 年第一季度收缩了 1.8%，是自 2011 年第四季度以来的最大跌幅。泰国银行在 5 月将 基准利率降低了 25 个基点 ，至创纪录的低点 0.5%，这是今年以来第三次降息。

一、泰国没有房产泡沫

泰国当然没有房产泡沫。根据住房商业协会（HBA）负责人 IssaraBoonyong 的说法，低于 300 万泰铢（合 66 万人民币）的低层住房存在实际需求，而非投机需求， 占市场的 70%。其余 30% 的需求来自投资者，他们购买房产以赚取租金收入。

从 2008 年到 2018 年，泰国房价上涨了 39.3%（实际增长 16.7%）。在 2019 年，房价比 2018 年同期增长了 5.3%（实际价值为 4.9%）。

二、面积较大的公寓收益率更高

根据 2019 年 6 月进行的《全球房地产指南》研究，曼谷的租金收益率良好，介于 5.0% 至 8.0% 之间。在过去三年中，我们已经看到中型公寓（120 平方米）的收益率。调查显示， 这些公寓位于曼谷的高档住宅区，其中包括 Sukhumvit Road，Silom，Sathorn，Riverside，Rama III 和 Central Lumpini。

在大多数国家 / 地区的主要城市中，较小的公寓比较大的公寓获得更高的租金收益。在曼谷并非如此。曼谷中心位置的一套 60 平方米（平方米）的公寓现在的总租金收益约为 5.6%，而一栋 120 平方米的公寓，总租金收益率约为 8.0%。

高端市场的收益率有所上升，尽管自去年以来，由于面积很大（例如 250 平方米）而下降了。

三、销售交易进一步下降，国外需求减弱

尽管有这些明显的积极因素，2019 年土地和建筑物交易仍同比下降 11.6%，而 2018 年录得 7.7% 的增长。

去年，泰国所有地区的交易量均下降：

• 在 中部 地区，交易在 2019 年同比下降了 11.9%，至 6538 亿泰铢（1441 亿人民币）
• 在 东部 地区，交易同比下降 12.6% 至 1187 亿泰铢（262 亿人民币呢）
• 在 东北 地区，交易额同比下降 12.6% 至 825 亿泰铢（182 亿人民币）
• 在 北方 地区，交易额同比下降了 12.4% 到 810 亿泰铢（179 亿人民币）
• 在 南方 地区，交易同比下降了 4.2%，至 712 亿泰铢（157 亿人民币）

由于 COVID-19 对入境访问的影响，预计需求将进一步下降。

四、住宅建设活动减弱

同时，住宅建设仍然疲软。根据 BoT 的数据，2019 年全国共管公寓注册量同比下降 30.3%，至 70,841 套，与 2018 年增长 40% 形成鲜明对比。

在 2019 年期间：

• 在 曼谷大都会 ，公寓注册量同比下降近 26% 至 42,081 套
• 在 其他省份 ，公寓注册量同比下降 36% 至 28,760 套

相比之下，该国的土地开发许可证在 2019 年同比增长了 11.2%，达到 91,193 个单位。这些许可证大多数位于其他省份。 曼谷大都会地区的土地开发许可去年同比下降了 26.8%，至 13,359 个单位。

曼谷大都会的新住房数量下降的一个例外是新住房项目的发布，其数量微增 1.4% 至 38,251 套。去年，自建住房同比增长 1.2% 至 20,243 套。

2020 年第一季度带来了住宅建筑行业复苏的希望，全国的公寓注册量同比显着增长 47.6%。但是由于 COVID-19 的限制和锁定，复苏在第二季度停止了。

五、抵押贷款利率下降

近年来，低利率推动了房地产需求。继过去十个月降息四次后，泰国银行于 2020 年 5 月将基准利率再降低 25 个基点，至创纪录的低点 0.5%。

泰国抵押贷款市场规模在 2019 年增长至约 GDP 的 18.3%，略高于 2018 年占 GDP 的 18% 和十年前的 GDP 的 13.8%.BOT 称，2019 年个人住房信贷同比增长 5.4%。2020 年第一季度，个人住房信贷和未偿还的房地产信贷总额分别分别同比增长 3.9% 和 5%。

2016 年，泰国政府启动了 “ Baan PrachaRath” 计划，要求政府住房银行、政府储蓄银行和 Krungthai 银行等国有银行提供总计 700 亿泰铢的贷款给住房开发商（融资前）和中低收入购房者（融资后）。

其中，300 亿泰铢的贷款提供给房地产开发商，而其余的 400 亿泰铢则分配给以不超过 150 万泰铢的价格购买住宅的公民。

然后在 2018 年，泰国政府住房银行启动了一个 100 万套的低成本住房项目，为低收入家庭提供了购买经济适用房的机会。该项目已延长至 2020 年 12 月，已向 6,300 多人提供了价值 43 亿泰铢的贷款。计划在去年批准价值 100 亿泰铢的额外贷款。

六、外国投资者在泰房屋所有权

外国人不能在泰国购买土地，只能购买公寓。外国人最多只能占公寓单元业主的 49%。

近年来，泰国法律的微小变化使非居民可以进一步开拓泰国房地产市场。外国人可以拥有 30 年的可续约租约，根据该租约，买方可以在土地局登记选择权，可以无限期续签租赁合同，续约 30 年。

但是， 这种租赁制度存在严重的缺陷。续租不能注册，并且对物业购买者无效。承租人不能（未经出租人同意）转租，出售或转让其权益。

另一种选择是成立一家私人有限公司 ，将泰国和外国所有权混合在一起，外国所有权为 49% 或更少。公司被允许拥有土地。外国国民可以通过使用泰国股东的法律授权书，将控制权移交给外国董事或将更大的投票权分配给外国合伙人来控制公司。这是一条有效且久经考验的路线，最常被外国人采用。当然，律师的帮助非常重要。

外国人也可以在投资委员会批准的项目中至少 投资 4000 万泰铢，之后将被允许购买最多 1 个 Rai（1600 平方米）的土地。

七、疫情打击泰国经济

由于冠状病毒的爆发使世界各地限制入境， 泰国的旅游依赖型经济在 2020 年第一季度比去年同期萎缩了 1.8%，是 2011 年第四季度以来的最大降幅。国家经济和社会发展委员会（NESDB）将其 2020 年的预测下调至 1.5%，缩水了 5% 到 6%。从 2013 年到 2019 年，泰国经济年均增长 3%。

除了旅游业的急剧下降外，另一个重要的经济驱动因素，出口在 5 月份急剧下降了 22.5%，至 162.8 亿美元，这是十年来最大的同比下降，主要是汽车和电脑。由于泰铢升值和中美贸易战，2019 年出口已经下降了 2.7%。

最近，BoT 和泰国商会大学国际贸易研究中心预测，今年出口将收缩 7.1%。

“ 在 COVID-19 危机超过 9 个月（至 2020 年 9 月）的最坏情况下，泰国商会大学预测，今年出口可能收缩 7.1%，而实际出口量贸易额缩水了 5577.2 亿泰铢。” 国际贸易研究中心主任 AatPisanwanich 说。

在过去的一年中，泰铢兑美元汇率小幅下跌了 0.9%，但仍不足以抵消 2015 年至 2019 年的 19.2% 的涨幅。